Правомерен ли отказ в строительстве ИЖС на участке, расположенном во втором поясе ЗСО?

Question

На поданное мною уведомление о начале строительства объекта ИЖС пришел отказ от Администрации. Участок в собственности, под ИЖС, расположен во втором поясе ЗСО (полностью расположен в двух зонах: Часть водоохранной зоны Вазузского водохранилища и Часть прибрежной защитной полосы Вазузского водохранилища). В отказе такая формулировка: "Не допускается РАЗМЕЩЕНИЕ земельных УЧАСТКОВ под дачное, садово-огородное, индивидуальное жилищное строительство, очистные сооружения канализации, автозаправочных станций (АЗС) легковых автомобилей на расстоянии менее 100 метров от уреза воды источника питьевого водоснабжения при нормальном подпорном уровне для водохранилищ и при летне-осенней межени для основных водотоков и притоков первого порядка". Эта формулировка взята из местных "Правил землепользования и застройки", из раздела "Мероприятия по второму поясу ЗСО станций водоподготовки и гидроузлов". На мой взгляд эта норма касается только регулирования ОТВЕДЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ под ИЖС. При этом в тех же Правилах в той же статье, в разделе "Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории водоохранных зон", подпункте 5 говорится: "В границах водоохранных зон ДОПУСКАЮТСЯ проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды". Также на сайте Администрации опубликован Генплан, по которому эта территория входит в зону планируемой застройки индивидуальными жилыми домами. А справа и слева от квартала с моим участком вдоль береговой линии в 2024 и 2025 годах были выделены участки под ИЖС. Вопрос: правомерно ли мне Администрация отказала в строительстве? Ведь согласно той же норме, указанной в отказе, участки Администрация выделять не должна была. В прикрепленных файлах Правила землепользования (Статья 40) и ситуационный план.

Дмитрий Сидор · Answer

Здравствуйте, Дмитрий! Полагаю что Администрация отказала необоснованно. Те цитаты, которые Вы указываете из Правил по сути дублирую положения Водного кодекса РФ. Так, из частей 16 и 17 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах водоохранных зон — прибрежных защитных полос допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Соответственно, само по себе строительство, которое Вы планируете начать, не запрещено ни Правилами, ни нормами Водного кодекса РФ. При этом, нет никаких сведений о невозможности оборудования соответствующих сооружений на Вашем земельном участке. Таким образом, отказ носит формальный характер. При этом, есть судебная практика, которая также говорит о том, что: Действующее законодательство не содержит запрета на возможность жилищного строительства на земельных участках, расположенных в границах с особыми условиями использования территории, в том числе в водоохранной зоне, а также земельных участков, расположенных в прибрежной защитной полосе. (Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 09.04.2025 N 88а-6174/2025) По этим причинам считаю, что отказ неправомерен. Можно его оспорить в судебном порядке.

Владимир Балашов · Answer

Вопрос: правомерно ли мне Администрация отказала в строительстве? Ведь согласно той же норме, указанной в отказе, участки Администрация выделять не должна была. В прикрепленных файлах Правила землепользования (Статья 40) и ситуационный план. Здравствуйте Тут проблема в том, не как считаем мы, как считает администрация. Формально конечно можно пойти в суд это обжаловать- но итоги тут вам никто не предскажет. Скорее всего придется делать экспертизу на счет допустимости такого строительства именно на этом участке и есть ли у вас нарушения требований по водоохранной зоне или нет. ВК Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы 16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются: 1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения; 2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод; 17. В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются: 1) распашка земель; 2) размещение отвалов размываемых грунтов; 3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн. Так же необходимо учитывать санпин по водоснабжению Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 N 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 „Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий“ 5 раздел полностью. Если эти требования обеспечиваются, нет нарушения норм по водоснабжению- то суд отменит такой отказ. НО- каждый случай такой индивидуальный и зависит в 1 очередь от места участка и удаленности от воды. Универсального запрета на строительство в такой ситуации тоже нет.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Уведомлению о планируемом строительстве посвящена ст.51.1 ГрК РФ, в данной же статье приведены основания для отказа в выдаче уведомления о соответствии. Считаю, что отказ администрации незаконный и Вы можете попробовать его обжаловать в судебном порядке. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы регулируется ст.65 ВК РФ. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/4c65ff0f232195d8dccc08535d2c3923d5b67f1c/ Виды зон с особыми условиями использования территорий указаны в ст.105 ЗК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/d470dcf99871701e9e113961d34f6671e43824c4/ Ограничениям прав на землю посвящена ст.56 ЗК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/50be48f9f4b02e9d27511e0be03f24167b2f2e48/ Ограничения необходимо соблюдать Но это отнюдь не значит, что.на земельных участках, расположенных в границах с особыми условиями использования территории, в том числе в водоохранной зоне, нельзя строить жилые дома. На мой взгляд эта норма касается только регулирования ОТВЕДЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ под ИЖС. Можете и на это ссылаться при обжаловании.В Вашем случае земельный участок уже был предоставлен. Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.