Какие налоги платить при продаже коробки дома и неотделимых улучшений?

Здравствуйте, Елена!

Если три года уже прошло, то налога не будет, поскольку жилье единственное.

Когда в собственности  на дату госрегистрации перехода права собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (дома, квартиры и пр), минимальный срок владения для того чтобы не платить налог составляет три года (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ)

То есть, если жилье единственное и прошло три года, то налога у Вас не будет.

Если бы было меньше 3 лет, то был бы налог.

По документам дом должен быть жилым.

Здравствуйте!

Если Ваш дом на момент его продажи был единственным жильем и Вы владели им не менее 3 лет, то налог с продажи Вы не платите. При этом не важно, 1 у Вас договор или 2 (на коробку и на улучшения).

Но если эти условия не выполняются (например, дом не был единственным жильем на дату регистрации перехода права к покупателю или Вы владели им менее 3 лет), то придется платить НДФЛ. При расчете налога инспекция сравнит цену продажи по договору с 70% от кадастровой стоимости дома на 1 января года продажи. Если Вы продаете дешевле этого порога, налог все равно посчитают от 70 процентов кадастровой стоимости. Полученную сумму дохода можно уменьшить, либо вычесть документально подтвержденные расходы на покупку коробки и на отделку по ст. 220 НК РФ, либо применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей. После этого к оставшейся сумме применяется ставка налога согласно ст. 224 НК РФ.

По общему правилу нужно владеть жильем 5 лет, но этот срок сокращается до 3 лет для продажи единственного жилья. Единственным жилье считается, если на дату регистрации перехода права к покупателю у Вас нет другого жилья или долей в нем. Также действует специальное правило для семей, которые покупают новое жилье взамен старого с интервалом до 90 дней. Кроме того, семьи с двумя и более детьми могут получить освобождение от налога при соблюдении условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

Что касается неотделимых улучшений, это все, что нельзя убрать из дома без ущерба: ремонт, отделка, встроенные элементы. Эти улучшения составляют единое целое с домом и не могут быть проданы отдельно. Даже если покупатель предлагает оформить два договора, налоговые органы все равно включат всю сумму платежей (и за коробку, и за улучшения) в доход от продажи недвижимости.

Здравствуйте!

всё достроили,

После этого дом зарегистрирован как жилое помещение? Или он зарегистрирован как объект незавершенного строительства?

Какая кадастровая стоимость дома и участка?

Здравствуйте, Елена.

Нам предложили договор на продажу коробки дома и второй договор на неотделимые улучшения.

 Договор купли-продажи неотделимых улучшений — это миф, так как такие неотделимые улучшения не могут являться предметом купли-продажи. Они представляют собой часть объекта недвижимости, которая не может быть отделена от него без разрушения, повреждения и т.д. (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2012 по делу N А56-59417/2011, ФАС Уральского округа от 26.11.2008 N Ф09-8830/08-С6).

На практике, тем не менее, к таким договорам прибегают с тем, чтобы в основном договоре купли-продажи не указывать полную цену для целей налогооблажения.

Налогооблагаемым доходом при продаже квартиры являются денежные средства, которые получает продавец в соответствии с договором купли-продажи. При этом, если цена договора менее кадастровой стоимости*0,7, применяется именно кадастровая стоимость*0,7 (п.2 ст.214.10 НК РФ).

Доходы освобождены от налогооблажения в том случае, если срок владения им превысил минимальный срок владения (см. п.17.1 ст.217 НК РФ, п.2 и пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ). При приобретении квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты оплаты договора долевого участия (см. п.2. ст.217.1 НК РФ). 

Учитывая, что

(Пенсионеры, единственное жилье)

 срок владения истек, доходы освобождены от налогооблажения, декларация не подается.

Все остальные моменты по ситуации в целом, и более подробные разъяснения с изучением документов могут быть обсуждены в рамках индивидуальной консультации в чате

С уважением