Можно ли как-то повлиять на УК и обязать провести ремонт в кратчайшие сроки?

Здравствуйте!

Понимаю, насколько неприятно жить под протекающей крышей, особенно когда это длится месяцами. Такая затяжная ситуация действительно изматывает, и здесь важно спокойно, но твёрдо использовать те механизмы, которые даёт российское законодательство.

Если управляющая компания уклоняется от указания конкретных сроков, хотя ремонт обязана выполнить, вы вправе потребовать проведения работ в разумный срок. По сути, ремонт кровли относится к текущему ремонту общего имущества, и затягивать его на год-полтора недопустимо. Обычно помогает письменная претензия с требованием установить конкретные даты начала и окончания ремонта. Если реакции нет — можно обращаться в ГЖИ вашего региона. Инспекция имеет полномочия вынести предписание УК и установить ей конкретные сроки, а за нарушение могут последовать штрафы. На практике грозное предписание ГЖИ обычно сильно ускоряет работу.

Что касается повреждений внутри квартиры — здесь закон тоже на вашей стороне. Раз у вас есть акты о подтоплениях, вы вправе требовать возмещения причинённого ущерба. Это касается и ремонта потолка, и штукатурки, и любых других повреждений. Кроме того, длительное бездействие, которое фактически создало опасные условия, может рассматриваться как ненадлежащее исполнение обязанностей УК. Это уже повод для привлечения их к административной ответственности, опять же через ГЖИ.

Если УК затягивает или пытается уйти от ответственности, вы имеете право обратиться в суд: он обяжет провести ремонт, компенсировать ущерб и, при необходимости, взыщет неустойку за нарушение сроков оказания услуги по содержанию общего имущества. Судебная практика по таким делам, как правило, складывается в пользу собственников, особенно когда все факты зафиксированы актами.

Держитесь, ваша ситуация абсолютно решаема, просто нужно действовать последовательно.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Здравствуйте!

1. Нормы: что УК обязана делать с крышей и в какие сроки

Крыша – общее имущество собственников. Управляющая организация обязана содержать её в исправном состоянии.
– ст. 161 ЖК РФ: управление МКД должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и безопасные условия проживания.
– ПП РФ № 491: к общему имуществу относятся, в т.ч., крыши, УК обязана поддерживать их в состоянии, соответствующем требованиям безопасности и надежности.
Сроки устранения протечек прямо закреплены в «Правилах и нормах техэксплуатации жилищного фонда» (Постановление Госстроя № 170):
– «Протечки в отдельных местах кровли — 1 сутки»;
– сроки отсчитываются с момента обнаружения или заявки жильцов.

То есть «устранить протечку зимой 2025–2026» при первых актах ещё в декабре 2024 – это очевидное нарушение требований техэксплуатации и обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества.

2. Вопрос 1: как заставить УК отремонтировать крышу сейчас, а не «когда-нибудь зимой»

2.1. Формальные обязанности УК

УК не вправе растягивать устранение протечек на месяцы и годы под предлогом «ждём сезон/капремонт/гарантию».
Она может потом разбираться с подрядчиком/регоператором, но перед собственником отвечает сама.

2.2. Что можно сделать на практике

Письменная претензия в УК (если ещё не делали именно в претензионном формате):
– сослаться на:
• ст. 161 ЖК РФ;
• ПП РФ № 491 (обязанность содержать общее имущество в исправном состоянии);
• Правила техэксплуатации № 170: срок устранения протечек кровли – 1 сутки.
– указать, что многократные подтопления с декабря 2024 г. свидетельствуют о бездействии УК и ненадлежащем содержании общего имущества;
– потребовать:

провести внеочередной осмотр кровли;
в разумный краткий срок (например, 10 дней) выполнить работы по устранению причин протечек (в т.ч. временные аварийные меры + затем полноценный ремонт);
письменно указать конкретные сроки и виды работ.

Жалоба в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ):
– приложить: акты заливов, переписку, ответ через Госуслуги про «зимний период 2025–2026»;
– просить:
• провести проверку УК;
• выдать предписание устранить нарушения (протечки) в конкретный срок;
• привлечь УК к административной ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества (КоАП РФ ст. 7.22, 7.23.3 – штрафы до 300 000 руб. для юрлица).
Параллельно – жалоба в Роспотребнадзор
– как на исполнителя договора оказания услуг по управлению и содержанию (нарушение прав потребителя: услуга ненадлежащего качества, угрозы безопасности).
Суд: иск о понуждении к устранению протечек
Если ГЖИ/претензии не помогают:
– иск в районный суд к УК:
• об обязании устранить протечки кровли и привести общее имущество (крышу) в надлежащее состояние;
• сослаться на ЖК РФ, ПП № 491, Правила № 170, результаты проверок ГЖИ (если будут).

Как правило, уже проверка ГЖИ + угрозы штрафов неплохо дисциплинируют УК и заставляют их искать средства и подрядчика на срочный ремонт, а не «тянуть до зимы следующего года».

3. Вопрос 2: можно ли привлечь УК к ответственности за бездействие и ущерб в квартире

3.1. Ответственность УК за залив из-за кровли – позиция судов и ВС РФ

Верховный Суд прямо указал: если квартира пострадала из-за протечки крыши, ущерб возмещает управляющая организация, даже если кровля в региональной программе капремонта или ремонт выполнял подрядчик – УК отвечает перед жильцом, а потом вправе предъявить регресс.
Судебная практика массово взыскивает с УК:
– стоимость восстановительного ремонта квартиры,
– расходы на экспертизу,
– нравственные страдания (моральный вред),
– штраф 50 % по Закону о защите прав потребителей за отказ добровольно удовлетворить требования.

Юридическая база:

ГК РФ ст. 1064 – обязанность возместить вред, причинённый имуществу;
Закон о защите прав потребителей – вы как потребитель коммунальных/жилищных услуг;
ЖК РФ + ПП № 491 – обязанность УК по содержанию общего имущества.

3.2. Что нужно для привлечения к ответственности и взыскания ущерба

Фиксация заливов:
– акты о подтоплении (у вас уже есть 2 – хорошо);
– фото/видео повреждений (обои, штукатурка, возможно, мебель/техника).
Оценка ущерба:
– независимая смета/оценка восстановительного ремонта (строительно-техническое заключение либо отчёт оценщика). Суду нужна цифра.
Претензия в УК о возмещении ущерба:
– приложить копии актов, фото, отчёт об оценке;
– требовать:
• возместить стоимость восстановительного ремонта и иные расходы;
• компенсировать моральный вред (сумму указываете сами – суд обычно снижает, но сам факт нужен);
• предупредить, что при отказе будете обращаться в суд и просить взыскать ещё и штраф 50 % от присуждённой суммы за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.
Иск в суд к УК (если претензию игнорируют или отказывают):
– требования:
• взыскать стоимость восстановительного ремонта;
• взыскать расходы на экспертизу/оценку;
• взыскать моральный вред;
• взыскать штраф по ЗоЗПП;
• при необходимости – обязать устранить протечки (можно в одном иске с требованием о ремонте крыши).
– в обоснование – акты, переписка, заключения, нормы ЖК, ПП 491, Правила 170, практика ВС РФ.

Фраза о «создании опасных условий проживания» тоже не пустая: постоянное намокание потолка, отваливающаяся штукатурка – это нарушение требований безопасности, что дополнительно подтверждает ненадлежащее исполнение УК своих обязанностей.

4. Что я бы сделала на вашем месте по шагам

Собрать папку документов: акты заливов, фото/видео, ответ УК через Госуслуги, ваше заявление в УК, квитанции об оплате содержания жилья.
Заказать оценку повреждений (хотя бы простую смету на ремонт кухни от сметчика/строительной организации).
Направить в УК претензию (по почте с уведомлением или лично под отметку) с двумя блоками требований:
– а) устранить протечки крыши в конкретный срок;
– б) возместить ущерб в сумме ХХХ руб. + моральный вред.
Параллельно – жалоба в ГЖИ с просьбой выдать предписание УК устранить протечки и привлечь к ответственности за ненадлежащее содержание.
Если толку нет – готовить иск в суд (понуждение к ремонту + взыскание ущерба).

Если нужно, могу набросать шаблон претензии в УК и жалобы в ГЖИ под вашу ситуацию (пишите мне в чат, услуга платная)

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина