Надо ли платить налог с продажи, ведь владелец одно и тоже лицо

Здравствуйте! 

Нормы НК РФ (база)

Ст. 217.1 НК РФ – освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости:

если объект был в собственности не менее минимального срока владения, доход от продажи не облагается НДФЛ;
общий минимальный срок – 5 лет;
3 года – для случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 (наследство, дар от близкого родственника, приватизация, рента, а также единственное жильё и др.).

Общий подход Минфина/ФНС:

право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ);
минимальный срок владения для целей НДФЛ обычно считают с даты госрегистрации права собственности на продаваемый объект.

Специально про РАЗДЕЛ квартиры

1. Старый благоприятный подход (архивный)

ФНС на сайте до сих пор держит разъяснение 2016 г.:

При разделении 5-комнатной квартиры на несколько квартир срок владения новыми квартирами считают с даты регистрации исходной квартиры.
Пример: квартира куплена в 2010 г., разделена в 2015 г., все новые квартиры продаются в 2015 г. → НДФЛ нет, т.к. трёхлетний срок считается с 2010 г.

Но эта публикация помечена как «архивная, может содержать устаревшую информацию» – и это важно.

2. Актуальная позиция Минфина/ФНС сейчас

В новых письмах Минфина и материалах для налоговых консультантов сформулировано уже иначе:

При разделе объекта возникают новые объекты недвижимости, исходный объект прекращает существование.
Поэтому срок владения каждой новой квартирой для целей НДФЛ считается с даты госрегистрации права на неё, а не с даты покупки исходной квартиры.

При этом:

Расходы на покупку исходной квартиры можно распределить между новыми объектами пропорционально их площади – для уменьшения налоговой базы, если НДФЛ всё-таки возникает.

То есть сейчас официальная линия такая:

раздел – это создание новых объектов, и срок владения по НДФЛ идёт с даты новых свидетельств/ЕГРН.

Применение к вашей ситуации

Формально по действующей позиции Минфина/ФНС:

Две новые квартиры считаются находящимися в вашей собственности
с даты регистрации права на них в 2025 г.
Если вы продадите их до истечения минимального срока владения
(как правило, 5 лет с даты регистрации в 2025 г.; до 3 лет – только при специальных основаниях, вроде «единственное жильё», наследство и т.п., которых в вашем описании нет),
→ обязанность по уплате НДФЛ возникает.

То, что вы владели исходной квартирой с 1997 г. и собственник не менялся, для налоговой сейчас значения не имеет – они смотрят на новые объекты.
Если вы подождёте:

Продадите каждую из новых квартир спустя 5 лет и более с даты их регистрации (или 3 года, если выполнятся условия п. 3 ст. 217.1 – например, будет режим «единственного жилья» по конкретной квартире),
→ НДФЛ не будет.

Если продать раньше 3/5 лет – уменьшение налога:

Можно уменьшить доход от продажи:

либо на имущественный вычет 1 млн руб. по ст. 220 НК РФ;
либо на расходы по приобретению исходной квартиры, распределённые по площади между новыми объектами (по письмам Минфина, см. выше).

Есть ли шанс отстоять «старую» логику (считать с 1997 года)?

Теоретически – да, но это уже спор с налоговой:

Можно ссылаться на письмо Минфина 2016 г. и позицию ФНС в пользу того, что раздел – не новое приобретение, а техническое изменение, и срок владения должен считаться с 1997 г.
Однако:

сама ФНС этот документ перевела в архив;
свежее письмо Минфина 2022/2024 гг. говорит уже противоположное;
чтобы отстоять «старую» позицию, придётся идти в суд, и гарантий успеха нет.

С практической точки зрения безопасная линия – исходить из того, что налоговая будет считать срок владения с 2025 года, и планировать сделки/суммы с учётом этого.

 Итог

По действующей официальной позиции Минфина и ФНС:

при продаже 3-к и 2-к квартир, образованных из вашей 5-к квартиры в 2025 г.,
НДФЛ придётся платить, если вы продадите их раньше минимального срока владения, который сейчас, как правило, 5 лет с даты регистрации права на каждую новую квартиру (если нет льготных оснований для трёхлетнего срока).

Сам по себе факт, что вы владели исходной квартирой с 1997 года и собственник не менялся, автоматически от налога не освобождает – налоговые органы сейчас считают, что при разделе появились новые объекты со своим сроком владения.
Чтобы уйти от НДФЛ полностью без спора с налоговой –
надёжный путь один: выдержать минимальный срок владения для новых квартир (5 или 3 года – в зависимости от того, попадёт ли квартира под льготные случаи, например, как единственное жильё).

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина