Какие варианты есть чтоб сохранить за ним недвижимость?

Question

В мае 2025 года между гражданами был заключен долгосрочный договор аренды с правом выкупа, сроком действия до 2047 года. В договоре арендодатель гарантирует, что имущество не находится в споре не является предметом залога и не обременено правами третьих лиц. Договор заключался не на прямую, а со стороны Арендодателя выступал юрист по генеральной доверенности, которая и запудрила мозги арендатору, что регистрировать ничего не нужно. Арендатор исправно до настоящего времени платил по договору на реквизиты, указанные Арендодателем. В ноябре 2025 года выяснилось, что Имущество (жилой дом с участком) является предметом залога по кредитному договору между Арендодателем и АО «Банк ДОМ.РФ» и ввиду нарушений условий кредитного договора, банк подал заявление в АС о признании Арендодателя банкротом. При чем дело в АС уже с января 2025 года (да, да, АО «Банк ДОМ.РФ» подал заявление в январе, а договор аренды должник заключил в мае). АС очень долго откладывал рассмотрение заявления банка, и только в июле 2025 года признал заявление банка обоснованным признал гражданина банкротом и ввел процедуру реализации имущества. Юрист должника (та же что и подписала договор) в ходе рассмотрения дела неоднократно указывала, что должник имеет договор аренды с выкупом по которому все требования банка будут погашены, однако этому обстоятельству АС не дал надлежащую оценку. Сейчас недвижимость выставлена на торги, Арендатор продолжает жить в доме и исправно платить по договору. Что делать Арендатору? Какие варианты есть чтоб сохранить за ним недвижимость? Если никак, то можно ли вернуть деньги, возбудить уголовное дело и т.д.? Договор аренды в законном порядке не оспаривался несмотря на то, что о нем суд знал. О деле Арендатор узнал вчера, когда пришли люди участвующие в торгах смотреть дом и землю. Они и сообщили номер дела в АС и то, что дом на торгах. Торки не состоялись, дело не завершено. Арендатора к участию в деле не привлекали. Нас интересует именно права Арендатора , судьба иных участников мало интересна

Ольга Чистякова · Answer

Зравствуйте. Каким образом вы вносите арендные платежи? В договоре арендодатель гарантирует, что имущество не находится в споре не является предметом залога и не обременено правами третьих лиц. Как вы это проверяли? Выписку из ЕГРП запрашивали? Принимая во внимание что В мае 2025 года между гражданами был заключен долгосрочный договор аренды с правом выкупа.... … Имущество (жилой дом с участком) является предметом залога по кредитному договору между Арендодателем и АО «Банк ДОМ.РФ» ... … сроком действия до 2047 года. Договор аренды на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации. В силу 2 ст. 651 ГК РФ. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный н а срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Отсутствие регистрации делает его незаключенным для третьих лиц (включая банк и управляющего). Что делать Арендатору? Направляйте в АС заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, либо как кредитора. Укажите, что о деле вы узнали только вчера, что нарушило ваши права на участие. Право вернуть деньги есть через реестр требований кредиторов в АС. Ваши платежи по договору — это ваши финансовые требования к должнику. Вы вправе подать требование о включении в реестр требований кредиторов на всю сумму уплаченных вами средств если у вас есть платежные документы, подтверждающие перечисление денег на реквизиты арендодателя. Какие варианты есть чтоб сохранить за ним недвижимость? Если никак, то можно ли вернуть деньги, возбудить уголовное дело и т.д.? Вариант — участвовать в торгах и выкупить дом. Поскольку имущество в залоге, оно будет продано с торгов. Ваш договор аренды, вероятно будет оспорен финансовым управляющим или покупателем на торгах. Вы можете подать жалобу на финансового управляющего за то, что он не уведомил вас о торгах и не привлек к делу, хотя знал о договоре аренды. Финансовый управляющий или кредиторы могут оспорить договор аренды с правом выкупа на основании статей 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве как подозрительную сделку или сделку с предпочтением, заключенную после принятия судом заявления о банкротстве https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/

Дмитрий Савин · Answer

Добрый день! Согласно ст.353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Согласно ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. На момент заключения договора аренды с правом выкупа вы не знали о наличии обременения и процесса по банкротству. Что в целом позволяет говорить об обмане и совершенном мошенничестве. предоплата 3 500 000 и каждый месяц по 67000 С учетом имеющейся информации, вижу только вариант расторжения договора и включения в реестр требований кредиторов на выплаченную сумму выкупа по договору. И возможно обращение в полицию по факту мошенничества. Порядок удовлетворения требований кредиторов, обеспеченные залогом имущества, регулируется ст.138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Залоговый кредитор получает семьдесят процентов от вырученной от продажи суммы. Недвижимость в рассматриваемой ситуации арендатору не сохранить, гос.регистрация договора аренды не была проведена. Использовать права кредитора в деле после включения в реестр, оспаривать иные сделки должника через управляющего и тп (искать имущество должника).

Олег Соболев · Answer

Здравствуйте Коллеги немного ошибаются. Ваше требование будет текущим в силу ст.5 Закона о банкротстве (так как договор, да и перечисления были после принятия судом заявления о банкротстве). Это будет 5 текущая очередь. Но так как имущество в залоге, то в первую очередь будут удовлетворены требования залогового кредитора. По суммам вы можете быть признаны текущим кредитором в размере все что вы уплатили, минус стоимость аренды дома (возьмут среднюю стоимость аренды для этой местности где дом). Его долг перед вами не спишется в силу ст.213.28 закона о банкротстве. Что касается регистрации. Конечно такие договоры обязательно должны быть зарегистрированы. И учитывая залог, Росреестр без согласия залогового кредитора наверняка в регистрации отказал бы. Именно поэтому ваш арендодатель отказался его регистрировать. И вас ввел в заблуждение. Определенно здесь может усматриваться состав преступления и я рекомендовал бы обратиться в полицию. Какие варианты есть чтоб сохранить за ним недвижимость? Только участвовать в торгах наравне со всеми. Но тут вам придется оплатить полную стоимость договора сразу (закон о банкротстве дает на это 30 дней с даты подписания договора). Рассрочки никакой не будет. Однако банки кредитуют и торги по банкротству. В ином случае никак вы не сможете дом сохранить, так как сама аренда в банкротстве предусматривает не только согласие кредитора, но и финансового управляющего.