Здравствуйте подскажите как быть в такой ситуации 1 у меня ( у мужа ) до брака зарегистрирован в 23году жилой

Добрый день, александр!

По Вашему вопросу могу дать следующие разъяснения:

**По первому вопросу:**
Квартира, приобретенная Вашей супругой в браке, действительно считается совместно нажитым имуществом согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, даже если оформлена только на нее. Исключением могут быть случаи, если:
— квартира приобретена на личные средства супруги (полученные до брака, в дар, по наследству и т.д.);
— у вас заключен брачный договор, определяющий иной режим этого имущества.

**По второму вопросу:**
Согласно п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ при соблюдении минимального срока владения. Для единственного жилья этот срок составляет 3 года.

Однако в Вашей ситуации есть важный нюанс: на момент продажи дома в 2026 году у Вас в совместной собственности с супругой будет квартира. Поэтому дом уже не будет считаться единственным жильем.

Согласно разъяснениям ФНС России (Письмо от 28.08.2020 № БС-4-11/13846@), при определении единственного жилья учитывается в том числе жилье, находящееся в совместной собственности супругов.

Таким образом, для освобождения от НДФЛ при продаже дома Вам потребуется владеть им не менее 5 лет (общий срок для недвижимости, приобретенной после 01.01.2016).

Возможные варианты решения:
1. Продать дом после 5 лет владения для полного освобождения от НДФЛ.
2. При продаже через 3 года воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн рублей (п. 2 ст. 220 НК РФ).
3. Рассмотреть возможность заключения брачного договора, который определит режим раздельной собственности на квартиру супруги (но это не гарантирует признание налоговыми органами дома как единственного жилья).

Удачи в делах!