Здравствуйте подскажите как быть в такой ситуации 1 у меня ( у мужа ) до брака зарегистрирован в 23году жилой

Добрый день, александр!

По вашей ситуации могу дать следующие разъяснения:

1. Относительно статуса квартиры, приобретенной супругой в браке:
Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Поэтому квартира, приобретенная вашей супругой в период брака, действительно считается совместной собственностью, если не доказано иное (например, если она приобретена на личные средства супруги, полученные в дар или по наследству).

2. Относительно продажи дома без уплаты НДФЛ:
Согласно п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, доходы от продажи объектов недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Минимальный предельный срок владения составляет 3 года для недвижимости, являющейся единственным жильем.

Однако есть важный нюанс: если на момент продажи дома у вас в совместной собственности будет находиться квартира супруги (приобретенная в браке), то дом уже не будет считаться единственным жильем. В этом случае минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составит 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Исключение: если квартира будет приобретена в течение 90 дней до продажи дома или после его продажи, то дом все равно будет считаться единственным жильем (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, если вы планируете продать дом в 2026 году без уплаты НДФЛ как единственное жилье, вам необходимо учитывать наличие квартиры в совместной собственности. Возможно, потребуется рассмотреть варианты изменения режима собственности на квартиру (например, через брачный договор) или планировать продажу дома с учетом 5-летнего срока владения.

Удачи в делах!