Здравствуйте подскажите как быть в такой ситуации 1 у меня ( у мужа ) до брака зарегистрирован в 23году жилой

Добрый день, александр!

По вашему вопросу могу дать следующие разъяснения:

**По первому вопросу:**
Квартира, приобретенная вашей супругой в браке, по общему правилу считается совместно нажитым имуществом согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, независимо от того, на кого из супругов оформлена. Исключения составляют случаи, если:
— квартира приобретена на личные средства супруги (полученные до брака, в дар, по наследству и т.д.)
— между вами заключен брачный договор, определяющий иной режим этого имущества

**По второму вопросу:**
Согласно п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ при соблюдении минимального срока владения. Для единственного жилья этот срок составляет 3 года (при условии, что на момент продажи у вас нет в собственности другого жилья).

Однако в вашей ситуации есть нюанс: если на момент продажи дома в 2026 году у вас с супругой будет в совместной собственности квартира, то дом уже не будет считаться единственным жильем.

Важно: даже если квартира оформлена только на супругу, но приобретена в браке на общие средства, она считается совместной собственностью и учитывается при определении статуса «единственного жилья».

В этом случае минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составит 5 лет (если дом приобретен после 01.01.2016).

Для сохранения льготного трехлетнего срока вам необходимо либо продать квартиру до продажи дома, либо оформить брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на квартиру.

Удачи в делах!