В документе ген плана города на территории стоит зона 100 жилая зона но в документе правила землепользования и

Здравствуйте!

 Нормы права 

1. Система градостроительных документов

Генеральный план — документ территориального планирования (общий «план развития» города).  
ПЗЗ — документ градостроительного зонирования, прямого действия, утверждаемый НПА муниципалитета, включающий:

карту градостроительного зонирования;
градостроительные регламенты (виды разрешенного использования, параметры застройки).
Основание: ст. 30, 32 ГрК РФ.  

Подготовка ПЗЗ осуществляется
«с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования» (т.е. генплана).
Основание: ч. 3 ст. 31 ГрК РФ.

2. Градостроительный регламент и разрешение на строительство

Градостроительный регламент определяет правовой режим участков в территориальной зоне: какие виды разрешенного использования допустимы. Основание: ст. 36 ГрК РФ.  
Разрешение на строительство выдаётся только при соответствии:

градостроительному регламенту (ПЗЗ),
проекту планировки/межевания,
и разрешённому использованию участка.
Основание: ст. 51 ГрК РФ.

То есть для выдачи РНС (разрешения на строительство) орган смотрит ПЗЗ и ГПЗУ, а не «общие картинки» генплана.

.3. Соотношение генплана и ПЗЗ

Верховный Суд РФ (Обзор практики № 3 (2018), п. 57) указал:
ПЗЗ муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования.
Если ПЗЗ противоречат генплану, это основание для:

приведения ПЗЗ в соответствие с генпланом (ч. 15 ст. 35 ГрК РФ и Обзор ВС от 14.11.2018 по делам об изменении ВРИ).  

Но важно:

Генплан — стратегический документ;
ПЗЗ — нормативный акт прямого действия, по которому реально выдают ГПЗУ и разрешения.

-ИЖС vs многоквартирный дом

В типичных ПЗЗ жилая зона для ИЖС (Ж-1, Ж-4 и т.п.) предусматривает основной вид использования — «индивидуальное жилищное строительство» (размещение индивидуального жилого дома для одной семьи), а многоквартирные дома идут в других зонах (Ж-3, Ж-4, Ж-5 и т.п.) как отдельный вид.  
Многоквартирный многоквартирный дом — это иной вид разрешённого использования («многоквартирная жилая застройка»), который в зоне ИЖС обычно:

либо вообще не предусмотрен,
либо может относиться к условно-разрешённым видам (редко, зависит от ваших конкретных ПЗЗ).

Если в ваших ПЗЗ по этой территориальной зоне единственный основной вид — ИЖС, а «многоквартирная застройка» отсутствует в списке разрешённых/условно-разрешённых видов, то:

Проект многоквартирного дома не соответствует градрегламенту, и выдавать на него разрешение на строительство нельзя (ст. 51 ГрК РФ).

— Практика (очень кратко)

Верховный Суд и нижестоящие суды:

ПЗЗ должны быть согласованы с генпланом;
при противоречии — есть обязанность привести ПЗЗ в соответствие.  

Вместе с тем, при выдаче разрешения на строительство суды смотрят:

соответствует ли проект градрегламенту и виду разрешённого использования по ПЗЗ;
при несоответствии разрешения часто признаются незаконными и отменяются по искам прокуратуры/жителей.

В ряде обзоров и экспертных комментариев отмечается:

если есть явное расхождение генплана и ПЗЗ, надзорные органы и суды исходят из приоритета данных генерального плана и требуют корректировать ПЗЗ, а до этого могут ставить под сомнение законность выдачи РНС только по ПЗЗ.  

— Ответ на ваши вопросы (практически)

1. Может ли застройщик просто выкупить ИЖС-участки и построить многоэтажный дом?

По общему правилу — нет, если:

по ПЗЗ на этих участках установлен вид разрешенного использования ИЖС,
и виды «многоквартирная жилая застройка» там не указаны ни как основные, ни как условно-разрешённые.

В этом случае:

орган, выдающий разрешение на строительство, обязан отказать, сославшись на несоответствие градостроительному регламенту и разрешённому использованию (ст. 51 ГрК РФ);  
если всё равно разрешение выдадут, оно очень уязвимо для оспаривания в суде.

2. Какой документ «главнее» и как они влияют друг на друга?

По иерархии и логике ГрК РФ:

Генплан задаёт общие функциональные зоны и направления развития.
ПЗЗ должны соответствовать генплану и детализируют его через градрегламенты.  
Для конкретной стройки (выдача ГПЗУ и разрешения):

применяется ПЗЗ как документ прямого действия.  

Если между генпланом («жилая зона, допускающая многоквартирную застройку») и ПЗЗ (конкретная зона ИЖС) есть конфликт:

юридически правильно — менять ПЗЗ (или единый документ), приводя их в соответствие генплану через публичные слушания;
строить многоквартирный дом «в обход» действующих ПЗЗ — рискованно: высокий шанс отмены разрешения.

-Что делать вам (алгоритм проверки)

Поднять точные тексты документов:

Генплан — посмотреть, что именно означает «зона 100 жилая зона»:

допускается ли там тип «многоквартирная жилая застройка»,
есть ли деление на подзоны (Ж-1, Ж-2, Ж-3 и т.п.).

ПЗЗ — открыть градостроительный регламент именно вашей территориальной зоны (код зоны, напр. «Ж-1 – зона ИЖС») и посмотреть:

перечень основных видов разрешенного использования;
перечень условно-разрешённых.

Если в ПЗЗ по вашей зоне:

только ИЖС (индивидуальные дома до определённой этажности и плотности),
«многоквартирная застройка» отсутствует,

— исходное положение такое: многоэтажный дом строить нельзя, пока не изменят ПЗЗ.
Следить за:

публикациями о внесении изменений в ПЗЗ/единый документ,
публичными слушаниями по изменению территориальной зоны или вида разрешенного использования.

Если увидите, что застройщику выдали ГПЗУ/разрешение на многоквартирный дом при действующем ИЖС:

запросить копии (через администрацию, портал, обращения);
обращаться в прокуратуру, в суд (оспаривание РНС как противоречащего ст. 36, 51 ГрК РФ и ПЗЗ).

Итог одной строкой

Строить многоквартирный дом на участке, где по ПЗЗ разрешено только ИЖС, нельзя, даже если по генплану это «жилая зона»;
генплан задаёт стратегию, но для конкретного РНС решающим является градрегламент ПЗЗ, который должен быть приведён в соответствие генплану, а не наоборот.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина