Как быть, если остальные дома не желают менять подрядчика?

Смена управляющей компании у части домов не меняет собственника общего имущества, потому что по ст. 36 ЖК РФ земельный участок с элементами благоустройства (включая ограждение, ворота, калитки и оборудование) принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений во всех домах, расположенных на этом участке. Согласно пп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006, к общему имуществу относятся расположенные на земельном участке ограждения и иные элементы благоустройства, если участок поставлен на кадастровый учёт. То, что все 7 домов находятся на одном земельном участке с одним кадастровым номером, означает, что все собственники помещений во всех семи домах являются сособственниками одного участка и всех ограждений и ворот, а не только «своих» домов. Управляющая организация по ст. 161–162 ЖК РФ лишь осуществляет управление и не приобретает права собственности на общее имущество, поэтому смена УК не даёт части домов права «забрать» ограждение и ворота. Любое изменение состава или режима использования общего имущества (в том числе раздел земельного участка, перенос или выделение части ограждения) возможно только с согласия всех сособственников в порядке ст. 246–247 ГК РФ в связке с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, которая запрещает уменьшать общее имущество без согласия всех собственников.

Вопрос о том, какой подрядчик обслуживает ворота и калитки, относится к компетенции общего собрания собственников по ст. 44–46 ЖК РФ, и здесь учитываются голоса всех сособственников, а не только домов, сменивших УК. Решение общего собрания, принятое в установленном порядке и большинством голосов, по ст. 46 ЖК РФ обязательно для всех собственников, в том числе голосовавших против или не участвовавших. Односторонняя смена подрядчика по обслуживанию общих ворот только для части домов без решения общего собрания всех сособственников будет нарушением порядка управления общим имуществом и может быть оспорена в суде, а также обжалована в Государственную жилищную инспекцию. Раздел земельного участка и создание отдельных участков под группами домов — это отдельная сложная процедура, которая в силу ст. 36 ЖК РФ и ст. 246–247 ГК РФ требует согласия всех сособственников и фактического изменения границ участка, а до её проведения вся инфраструктура на едином участке (включая забор и оборудование) остаётся общей. Поэтому сейчас юридически корректный путь для домов, желающих сменить подрядчика, — инициировать общее собрание собственников всех семи домов и вынести вопрос о выборе подрядчика по обслуживанию ограждения и ворот, а не пытаться «отделиться» односторонними действиями УК.