Добрый день.
Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено:
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Таким образом, за нарушение срока передачи квартиры Вы вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на момент, когда квартиры должна быть передана (то есть на 31.12.2025), за каждый день просрочки. В настоящее время ее размер составляет 16,5%.
В случае, если объект долевого строительства является уникальным (высота более 100 м) неустойка взыскивается с размере 1/300 ставки за каждый день и не более 5% цены договора (пункт 2.1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с этим размер такой неустойки составит в Вашем случае чуть больше 11 000₽ в день (5 500₽ в день для уникального объекта), если размер ключевой ставки не изменится.
В настоящее время ограничение на начисление такой неустойки установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 установлены ограничения на начисление такой неустойки до 31.12.2025, то есть уже после периода возможного нарушения сроков в Вашем случае.
Если оно не будет продлено, то Вы вправе требовать неустойку с 01.01.2026 до момента фактической передачи объекта.
Претензия продается не в суд, а застройщику. Она не является обязательной, однако лучше направить ее, так как а этом случае можно смело требовать в судебном порядке взыскания также штрафа на основании пункта 3 статьи 10 Закона о ДДУ (в размере до 5% от взысканной суммы).
Кроме того, за нарушение срока передачи квартиры Вы вправе требовать также взыскания компенсации морального вреда на основании пункта 3 статьи 10 Закона о ДДУ.
Иск в суд может быть подан Вами сразу после нарушения права, то есть после нарушения срока передачи квартиры, и неустойку Вы вправе требовать в том числе на будущее время (до момента передачи квартиры) в соответствии с пунктом 65 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»:
По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее — Закон об ОСАГО).
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, — иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).
При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.
Стоит иметь ввиду, что размер неустойки и штрафа может быть снижен судом в случае заявления ответчика об этом в суде первой инстанции.
Это всегда по соглашению сторон- поэтому не обязательно.
Если подписать- то вы им именно срок сдвините, и даже если моратория не будет больше- у них не будет и нарушения- срок сдвинут допником.
с начала 26 года нет смысла — до конца 25 мораторий- в начале 26 у вас там неустойка будет копеечная, даже если допник не подписать. Если подписать- неустойки вообще не будет.