Как добиться разрешения опеки на продажу квартир несовершеннолетнего при переезде?

Здравствуйте!

В 2021 году у нас умерла мама, брат и отчим вступили в ее доли в 2023 году

По этой квартире срок владения уже прошел, так как 3 года считается со дня смерти наследодателя (п.4 ст.1152 ГК РФ).

То есть налога по этой квартире точно не будет (п.17.1 ст.217 НК РФ). 

в 2025 году у нас умер отчим, брат вступил в наследство в его доли и плюс у отчима была квартира купленная до брака, соответственно брат вступил в наследство на эту квартиру

Если отчим квартиру купил, налог можно обнулить путем зачета его расходов на покупку (ст.220 НК РФ), то есть налог платится только с разницы между ценой при покупке и ценой при продаже. Нет разницы — нет налога. 

Здравствуйте.

Опека действует в интересах несовершеннолетнего, поэтому их опасения связаны с тем, что:

Продажа квартир может ухудшить жилищные условия ребенка.
Есть риск, что вы не найдете подходящее жилье в Амурской области.
Не истекший срок владения имуществом (3 года) может привести к необходимости уплаты НДФЛ с продажи, что уменьшит сумму, доступную для покупки жилья.

Поэтому опека может отказать в разрешении на продажу, если сочтет, что это нарушает права и интересы несовершеннолетнего. Однако, отказ должен быть мотивированным и обоснованным. Просто общие рассуждения «а вдруг» не являются достаточным основанием.
 Ваша задача – убедить опеку в том, что переезд в Амурскую область и покупка нового жилья действительно улучшат условия жизни ребенка. Необходимо предоставить конкретные аргументы и доказательства.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

 1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца,

Анастасия составьте максимально подробный план переезда и покупки жилья. Включите в него:

Причины переезда в Амурскую область (близость к вам, лучшие условия для образования, климат и т.д.).
Описание предполагаемого нового жилья (район, площадь, состояние, инфраструктура).
Смета расходов на переезд и покупку жилья.
Предложения по вариантам внесения денежных средств от продажи квартир на номинальный счет брата.
Источники финансирования для оплаты налогов с продажи (ваши собственные средства, кредиты и т.д.).
Сроки реализации плана (когда планируете продать квартиры, купить новое жилье, переехать).
Официальное обращение: Подайте в органы опеки официальное заявление о выдаче разрешения на продажу квартир.

К заявлению приложите:

Все правоустанавливающие документы на квартиры.
Ваш подробный план переезда и покупки жилья.
Нотариально заверенную расписку о вашей обязанности оплатить налоги с собственных средств.
Документы, подтверждающие ваши финансовые возможности (справки о доходах, выписки с банковских счетов).
Документы, подтверждающие, что переезд в Амурскую область улучшит жилищные условия ребенка (например, информацию о доступности образовательных учреждений, медицинских услуг и т. п.).
 Если опека отказывает в выдаче разрешения, требуйте письменный отказ с указанием конкретных причин. Устные отказы не имеют юридической силы.
 Получив письменный отказ, вы имеете право обжаловать его в вышестоящий орган опеки или в суд.

Здравствуйте!

Опека тянет время, и говорят, что дадут отказ, так как придется платить налоги с продажи квартир, и якобы ребенок останется без жилья на момент поиска новой квартиры в другом городе. Мы объясняем опеке, что заверим расписку у нотариуса по которой обязаны будем оплатить налоги с собственных средств

Порядок выдачи предварительного разрешения от органа опеки и попечительства устанавливается Административным регламентом предоставления гос. услуги в Вашем муниципалитете/городе проживания. 

Если Вы живете в Москве, то применяются положения 

Постановления Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП
«О порядке предоставления отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в городе Москве»

Так, необходимо предоставить для получения предварительного разрешения от органа опеки и попечительства

1.3.5. Отчет об оценке объекта оценки отчуждаемого и приобретаемого имущества, дата составления которого не позднее 6 месяцев до даты обращения за предоставлением государственной услуги, составленный лицом, включенным в реестр членов саморегулируемых организаций оценщиков

Отказ в предоставлении предварительного разрешения от органа опеки и попечительства может быть в связи с тем, что в результате совершения сделки  будет уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего, подопечного, недееспособного (ограниченно дееспособного), согласно п. 2.10.1.10.Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы). 

Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован, в соответствии с ч. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

Подскажите как быть в такой ситуации

Если Вы предоставляли необходимые документы, в результате сделки не будет произведено уменьшение имущества подопечного, то Вы можете оспорить вынесенный отказ органа опеки и попечительства. В другом случае, в оспаривании Вам будет отказано.  

Здравствуйте!

Органы опеки защищают интересы несовершеннолетних детей, поэтому часто задерживают решения или вовсе отказывают в разрешении сделок с недвижимостью. 

Представьте органам опеки подробный план переезда, покупки нового жилья и обязательства по выплате налогов из собственных средств. Это убедит их в отсутствии рисков для ребёнка.

Предложите внести залог или поручительство третьих лиц для покрытия расходов на покупку нового жилья и выплату налогов.

Заключите договор аренды временного жилья на период поиска постоянного жилья, чтобы гарантировать ребенку крышу над головой.

Важно отметить, что органы опеки не вправе препятствовать улучшению жилищных условий ребенка, если отсутствуют реальные угрозы его интересам. Следует настаивать на своём праве улучшать жизнь брата, представляя убедительные аргументы и гарантии соблюдения интересов ребенка.

Если переговоры с органами опеки зайдут в тупик, можно обратиться в суд с требованием признать незаконным отказ в выдаче разрешения на сделку.

Согласно Семейному кодексу РФ (статья 37), продажа имущества подопечного допускается только с согласия органов опеки и попечительства, но при наличии разумных оснований и гарантированной защиты интересов ребенка решение принимается положительно.