Состоит из комнаты 9, 2м/кв ( три собственника, из них 2 несовершеннолетние) и комната 18, 6 ( один собственник)

Добрый день, Михаил!

По Вашему вопросу о возможности взять ипотеку с использованием материнского капитала и средств от продажи доли в коммунальной квартире сообщаю следующее:

1. **Возможность взять ипотеку**: Собственник комнаты площадью 9,2 кв.м может взять ипотеку на покупку другого жилья. Банки рассматривают такие заявки в индивидуальном порядке, оценивая платежеспособность заемщика.

2. **Использование материнского капитала**: Согласно ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно использовать для:
— первоначального взноса по ипотеке;
— погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту.

3. **Продажа комнаты с несовершеннолетними собственниками**: Поскольку среди собственников комнаты есть несовершеннолетние, для продажи потребуется:
— Предварительное разрешение органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ);
— Обеспечение несовершеннолетним равноценных или улучшенных жилищных условий в приобретаемом жилье.

4. **Условия органов опеки**: Органы опеки обычно дают согласие на продажу доли несовершеннолетнего при соблюдении следующих условий:
— Новое жилье должно быть приобретено одновременно с продажей имеющегося;
— Доля несовершеннолетнего в новом жилье должна быть не меньше, чем в продаваемом;
— Жилищные условия не должны ухудшаться.

5. **Особенности сделки**: Вам потребуется:
— Сначала получить одобрение ипотеки в банке;
— Затем получить разрешение органов опеки на продажу;
— Организовать сделку таким образом, чтобы несовершеннолетние сразу получили доли в новом жилье.

Обратите внимание, что банки могут предъявлять дополнительные требования при ипотеке с использованием материнского капитала и при наличии несовершеннолетних собственников.

Удачи в делах!

Вы правы в том, что арендодатель не имел права удерживать депозит, если в договоре прямо не предусмотрено такое основание за нарушение срока уведомления о досрочном расторжении.

Но для подробной консультации необходимо ознакомиться с вашим договором.

С уважением, Александр.

Здравствуйте,  Михаил.

Если иным образом улучшить материальные и жилищные условия детей не представляется возможным и у Вас есть достаточно надежные условия погашения ипотечного кредита в обозримом будущем (официальная работа в устойчивой или государственной организации, высокий доход, хорошая должность) то Вы вполне можете оспорить в судебном порядке отказа органа опеки и попечительства и они будут обязаны доказать обоснованность своего отказа.

Могу Вам помочь в подготовке искового заявления в суд.

Суд будет учитывать положения законодательства и следующие разъяснения по соответствующим сделкам

<Письмо> Минпросвещения России от 04.04.2023 N 07-1780

«О методических рекомендациях»

(вместе с «Методическими рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка»)

Например, нарушение прав несовершеннолетнего может выясниться при обращении родителей в ООиП за выдачей предварительного разрешения на продажу жилого помещения несовершеннолетнего с целью вложить вырученные денежные средства в приобретение иного жилого помещения с дополнительными источниками финансирования в виде средств материнского (семейного) капитала и кредитных средств под залог приобретаемого жилого помещения. Чаще всего в таких сложных сделках не учитываются права ребенка, для продажи его жилого помещения родители получают предварительное разрешение ООиП, однако в новом жилом помещении не наделают ребенка правом собственности ввиду требований кредитных организаций, не желающих принимать в залог жилое помещение, обремененное правами несовершеннолетних детей.

ООиП рекомендуется в таких случаях предоставлять предварительное разрешение на продажу жилого помещения несовершеннолетнего только при условии наделения ребенка правом собственности в жилом помещении, приобретаемом взамен, с обязательным установлением доли в праве собственности, соразмерной денежным средствам ребенка от продажи предыдущего жилого помещения и доли, причитающейся на средства материнского (семейного) капитала. Обременение нового жилого помещения ипотекой в пользу кредитной организации выступает существенным рисковым фактором, который должен получить самостоятельную оценку ООиП, поскольку отчуждаемое жилое помещение несовершеннолетнего, как правило, не обременено кредитными обязательствами.

С уважением!  эксперт сайта Г.А. Кураев

Здравствуйте!

Собственник, продавая долю ребёнка, обязан предоставить равноценную замену. Покупаемая квартира до выплаты кредита остаётся предметом залога, что противоречит интересам ребенка. Опека видит в этом ущемление прав несовершеннолетних.

Решить проблему можно двумя способами.

Способ первый:

— Купите сначала объект недвижимости за собственные средства (без привлечения заемных денежных средств), подтвердив приобретение долей детям.
— После получения одобрения опеки и внесения детей в число новых владельцев можно воспользоваться ипотекой на приобретённую жилплощадь.

Такой вариант снимает возражения опеки, так как ребенок получает полноценную собственность без обременений.

Способ второй:

— Привлеките кредитные средства не под саму покупаемую недвижимость, а иным способом (например, потребительский кредит или займ под поручительство третьих лиц).
— Подобный способ позволяет приобрести новое жилье без риска утраты собственности детьми в случае невыплаты кредита.

Этот путь тоже снимет возражения органов опеки, так как ликвидируются обязательства банка в виде залога.

Федеральный закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»