Если да, то что доя этого нужео?

Добрый день! Согласно п.п. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения может применяться в том числе для такого вида деятельности как

19) сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков;

т.е. в том числе для сдачи в аренду отдельных помещений в зданиях. Согласно ст. 607 ГК РФ

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующийдоговор не считается заключенным.

т.е. главное, чтобы в договоре было четко указано, какая именно часть дома сдается

Юрий, добрый день!
Вы как ИП вправе сдавать комнату в жилом доме ИЖС по договору найма, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ объектом найма может быть жилой дом, квартира либо часть жилого помещения (комната).
Патентная система налогообложения (гл. 26.5 НК РФ, ст. 346.43) применяется к виду деятельности «сдача в аренду (наём) собственных или арендованных жилых помещений», и комната в коттедже ИЖС подпадает под это понятие как часть жилого помещения.
Сам статус ИЖС не запрещает сдачу комнаты, однако при фактическом использовании дома как гостиницы (много комнат, посуточное размещение и т.п.) контролирующие органы могут расценить это как использование земельного участка не по целевому назначению и применить ст. 8.8 КоАП РФ.
Если при получении действующего патента вы указывали только квартиры и комната в доме ИЖС не была включена в заявление (форму № 26.5-1), доход от её сдачи не считается облагаемым по этому патенту.
В таком случае вы вправе либо оформить отдельный патент на тот же вид деятельности в отношении комнаты, либо облагать доход от её сдачи по иному режиму (например, УСН), что допускается гл. 26.5 НК РФ при раздельном учёте доходов по объектам.
Для применения ПСН вы должны соответствовать условиям ст. 346.43 НК РФ: быть зарегистрированы как ИП, иметь не более 15 работников по всем видам деятельности на патенте и не превышать установленный НК РФ предельный размер дохода по ПСН (60 млн руб. в год на сегодняшний момент).
Дополнительно необходимо учитывать региональный закон субъекта РФ «О патентной системе налогообложения», который по данному виду деятельности устанавливает предельную общую площадь сдаваемых жилых помещений и потенциально возможный доход, от которого рассчитывается стоимость патента.
В заявлении на патент (форма № 26.5-1, утверждённая приказом ФНС России) вы указываете вид деятельности, код объекта 05 «жилое помещение», адрес дома ИЖС, его кадастровый номер и фактическую площадь сдаваемой комнаты, по которой и будет рассчитан налог по патенту.
Заявление подаётся в налоговый орган не позднее чем за 10 календарных дней до начала применения ПСН по этой комнате, а уплата стоимости патента производится в порядке и сроки, предусмотренные ст. 346.45 НК РФ (в зависимости от срока действия патента).
С нанимателями следует заключать договор найма жилого помещения (комнаты) по правилам гл. 35 ГК РФ, и при сроке такого договора более одного года необходимо учитывать требование о государственной регистрации договора в соответствии со ст. 674 ГК РФ.

Здравствуйте!

Дело в том, что патент действует на определённые виды предпринимательской деятельности, установленные федеральным законом. Например, сдача квартир в аренду попадает под патент, но сдача комнат в коттеджах индивидуальным предпринимателям доступна не везде и зависит от регионального законодательства субъектов РФ.

По общему правилу сдавать в аренду жилые помещения физическим лицам индивидуальный предприниматель может на основании патента, если такое направление включено региональным законом в перечень видов деятельности, допускаемых по упрощённой системе налогообложения (патентной системе). Поэтому первое, что вам нужно сделать, — посмотреть региональный закон о применении патентной системы налогообложения в вашем субъекте РФ.

Также обратите внимание на различия между арендой помещений и субарендой, если речь идёт о совместной аренде вместе с другим лицом (собственником дома). Субаренда требует отдельного соглашения с основным арендатором и не относится непосредственно к объекту патентной системы.

Статья 346.43 НК РФ определяет общие принципы применения патентной системы налогообложения. Для индивидуальных предпринимателей сдача жилых помещений в аренду физлицам включена в перечень потенциально возможных направлений деятельности, подлежащих налогообложению по патенту.

Что конкретно вам предстоит сделать:

-Ознакомьтесь с региональным перечнем видов деятельности, позволяющих применение патентов.
-Оформите заявку на выдачу патента в налоговый орган по установленной форме.
-Оплатите стоимость патента заранее, исходя из расчётного значения годовой выручки.
-Подготовьте договоры аренды с будущими квартирантами, предусмотрев обязательные реквизиты и условия, предусмотренные Гражданским кодексом РФ.