Отказ в субсидии 450 тыс на ипотеку, по причине того, что несоответствие в суммах кредитного договора и договора купли-продажи

Здравствуйте!

1. В чём юридическая проблема

Фактически:

В кредитном договоре сумма ипотеки больше, чем цена квартиры по ДКП.
В ДКП вы сознательно занизили цену по просьбе застройщика, чтобы он «сэкономил на налогах».
Оператор программы (банк / ДОМ.РФ) видит документы и делает вывод: часть кредита формально не «привязана» к покупке жилья, а значит, весь кредит может не соответствовать требованиям закона о господдержке.

Программа 450 тыс. регулируется:

ФЗ от 03.07.2019 № 157-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей…»  
Постановлением Правительства РФ от 07.09.2019 № 1170 (Положение о реализации мер господдержки)  

Эти акты требуют, чтобы:

был ипотечный жилищный кредит,
кредит выдан на приобретение (строительство) жилья,
объект находится в РФ,
заемщик – родитель третьего/последующего ребёнка в нужные сроки.

ВАЖНО: ни в законе, ни в Положении нет прямого требования, что сумма кредита = цена по ДКП. Условие про «равенство сумм» – это уже внутренняя логика оператора, чтобы удостовериться в целевом характере кредита, но не норма закона.

2. Почему им удобно отказать именно по расхождению сумм

С точки зрения банка/ДОМ.РФ:

Если кредит > цены по ДКП, у них формально нет документов, что вся сумма кредита пошла именно на покупку жилья.
Программа 450 тыс. – строго целевая: государство гасит ипотечный жилищный кредит, а не «ипотека + потребкредит в одном флаконе».  
Поэтому они говорят: «несоответствие сумм → кредит не подпадает под условия программы → отказ».

В ряде региональных программ (пример – постановление Ленинградской области) прямо прописывают: если кредит больше цены по договору, размер выплаты ограничивается ценой ДКП, а не отказывается полностью. 

То есть логика «ограничить, а не отказать» существует, но применяется не всегда и не везде, и на федеральном уровне это явно не прописано.

3. Дополнительный риск: занижение цены

Юридически занижение – это:

Искажение условий сделки (цены) в ДКП – риск мнимости/притворности условий, злоупотребление правом (ст. 10, 170 ГК РФ).
У продавца – риск по НДФЛ (неполная база, возможный штраф по ст. 122 НК РФ).
Для вас – риск по гражданским последствиям (при спорах, банкротстве, расторжении сделки в суде вы останетесь «с ценой из договора», а не с фактически уплаченными деньгами).  

И сейчас эта же схема бьёт по вам через отказ в субсидии.

4. Что в принципе можно делать

Вариант 1. Сохранить право на господдержку и ничего не «переписывать»

По ФЗ № 157-ФЗ меры господдержки реализуются однократно в отношении одного ипотечного кредита (ч. 4 ст. 1) .

Пока субсидию вам не дали, право формально не реализовано. То есть теоретически:

вы можете в будущем взять другую ипотеку,
при соблюдении всех условий (даты рождения ребёнка, даты заключения кредита, сроки действия программы) — попытаться реализовать право уже по другому кредиту.

Плюсы пути:

вы не трогаете старые документы (ДКП, кредитный договор) – не провоцируете налоговую / банк.
не углубляете риски по занижению.

Минусы:

никаких 450 тыс. по текущей ипотеке.
вероятность, что в будущем вы реально будете брать новый ипотечный кредит и успеете по срокам программы, – вопрос.

Этот путь самый безопасный юридически, но не решает вашу текущую проблему.

Вариант 2. Оспаривать отказ (административно и, в крайнем случае, через суд)

Юридический аргумент здесь такой:

Закон № 157-ФЗ и Положение № 1170 не содержат требования о равенстве суммы кредита и цены по ДКП.
Они привязывают выплату к наличию ипотечного жилищного кредита, выданного на приобретение жилья, и к наличию задолженности по нему.  
Отказ по мотиву расхождения сумм фактически вводит дополнительное условие, которого нет в законе.

Практика по таким конкретным кейсам разная и не очень массовая, но логика для спора есть. Перспектива, честно, не гарантированная – суды обычно осторожно относятся к требованиям «заставить государство дать субсидию».

Что можно сделать на этом пути:

Получить официальный письменный отказ
– от банка или ДОМ.РФ с точным указанием:

на какие документы они ссылаются (ФЗ, Положение № 1170, методические рекомендации),
в чём именно они видят несоответствие.

Подать письменную претензию/заявление в банк
Коротко по сути:

сослаться на ч. 1, 2, 4 ст. 1 ФЗ № 157-ФЗ, п. 2, 3 Положения № 1170;
указать, что в законе нет требования о равенстве суммы кредита и цены по ДКП;
потребовать пересмотра решения и направления документов в ДОМ.РФ / Минфин.

Подать жалобу в ДОМ.РФ и Минфин

ДОМ.РФ – оператор программы, Минфин – орган, уполномоченный давать разъяснения по реализации меры поддержки.  
В жалобе – тот же аргумент: отказ по основанию, которого в законе нет, ухудшает ваше положение как получателя господдержки.

Если всё откажут – рассматривать суд
Исковые требования могут быть формата:

признать отказ незаконным,
обязать банк/ДОМ.РФ направить документы на выплату,
либо обязать операторов программы принять решение о предоставлении меры господдержки (тут возможны нюансы формулировок, лучше с живым адвокатом).

Минус: в процессе оспаривания вам придётся объяснять, почему сумма кредита выше цены квартиры.

Если говорить правду – вы фактически признаёте схему с занижением.

Если говорить неправду – это уже риск дачи недостоверных сведений. Я не могу советовать вам врать.

Вариант 3. «Переписать» договоры задним числом

Технически некоторые пытаются:

подписать допсоглашение к ДКП об увеличении цены;
или оформить допсоглашение к кредиту, «привязывая» всю сумму к цене договора.

этот вариант оцениваю как очень рискованный:

Налоговые риски у продавца (и потенциально у вас) по НДФЛ за прошлые периоды.  
Риск, что такие допсоглашения признают притворными (ст. 170 ГК РФ) и заведомо направленными только на получение субсидии.
Банк и ДОМ.РФ прекрасно видят даты регистрации, цепочку документов и допсоглашений «задним числом» — велик шанс, что всё равно откажут, а документы ещё и попадут в поле зрения контролёров.

Поэтому рекомендовать это как «правовой инструмент» я не могу.

5. Что можно сделать по шагам

Собрать пакет документов и отказ:

кредитный договор;
ДКП с реестровой отметкой;
уведомление/решение об отказе с формулировкой причины.

Письменно запросить у банка полную мотивировку отказа
– с указанием конкретных пунктов ФЗ и Положения № 1170, которые, по их мнению, не соблюдены.
Подготовить грамотную письменную претензию в банк
– сослаться на ФЗ № 157-ФЗ и Положение № 1170, указать, что расхождение суммы кредита и цены договора само по себе не является основанием для отказа, если кредит является ипотечным жилищным и объект приобретён с его использованием. Попросить пересмотреть решение и направить документы в ДОМ.РФ.
Параллельно направить обращение в ДОМ.РФ и Минфин
– приложить копии договора, отказа, претензии;
– попросить дать письменные разъяснения: является ли расхождение сумм самостоятельным основанием для отказа, если цель кредита – «приобретение готового жилья».
После ответов – оценить, есть ли смысл идти в суд

если ответы будут шаблонные и без прямой ссылки на норму, возможно, есть шанс.
если прямо напишут, что по их методике при расхождении сумм кредит считается не соответствующим условиям, и вы не готовы «раскрывать» реальную цену – перспективы спора слабые.

На будущее – никаких занижений
Любая «налоговая оптимизация» за счёт подмены цены в договоре теперь бьёт не только по продавцу, но и по доступу к льготным программам (450 тыс., региональные доплаты, молодая семья, и т.д.). Это типичный кейс.

Итог

Формально прямой нормы, запрещающей выплату из-за разницы между суммой кредита и ценой ДКП, в 157-ФЗ и Положении № 1170 нет.

Но ваш реальный слабый пункт – занижение цены, из-за которого оператор считает, что часть кредита не привязана к покупке жилья и отказывает.
Юридически безопасный путь – признать отказ по этому кредиту и не трогать документы, рассчитывая реализовать право по другому кредиту (если успеете по срокам программы).
Более активный путь – оспаривать отказ, опираясь на нормы закона и добиваясь письменных разъяснений Минфина/ДОМ.РФ, но это конфликтный сценарий с неоднозначными шансами и риском высветить схему занижения.

пишите мне в чат, если нужно составить претензию банку (услуга платная)

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина