Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продавец подтверждает и гарантирует, что в отношении него не возбуждено производство по делу о банкротстве
Здравствуйте, я собираюсь покупать квартиру и прошу составить мне в договор фразу, чтобы немного подстраховаться от банкротства продавца. Смысл фразы такой: "«1. Продавец подтверждает и гарантирует, что в отношении него не возбуждено производство по делу о банкротстве, отсутствуют признаки несостоятельности (банкротства) в соответствии с действующим законодательством РФ, являющиеся следствием неисполнения или возможного будущего неисполнения договорных и иных обязательств, судебных решений, решений государственных или муниципальных органов и должностных лиц, также отсутствуют основания и признаки возникновения таких оснований в будущем для признания Договора купли-продажи недействительным в соответствии со статьями 61.2 и 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
2. Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных не исполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение трех лет с момента подписания настоящего Договора, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физических лиц и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротами. В противном случае, он обязан возместить покупателю все убытки, понесенные в результате рассмотрения дела по оспариванию сделки по настоящему Договору, вернуть рыночную стоимость обьекта для покупки аналогичной квартиры, оплатить все затраты покупателя на ремонт , расходы связанные с переездом с затратами на покупку нового жилья, услуги риелтероа, нотариуса, затраты на на временный найм жилья .» т е я хочу прописать , чтобы все затраты были в случае банкротства оплачивал продавец
Здравствуйте, Ольга.
Ваши предостережения в договоре купли-продажи ясны, и текст предлагаемый вами для ДКП обоснован.
В чем ваш вопрос?
Продавец не хочет вносить такие пункты в ДКП?
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ — Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Ольга, добрый вечер!
Фразу вам составлю чуть позже.
А сейчас начнем с главного
и сможет ли она помочь вернуть потраченные денежные средства
Скажу сразу, в основном нет. Подобные фразы конечно прописываются в договорах, но защитить покупателя на 100 % все таки не смогут.
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ
Единственное что вам можно посоветовать для подстраховку в данной ситуации, это запросить у продавца кредитную историю (если предоставит) и проверить есть ли у него долги или кредиты на данный момент.
Если их нет — то хорошо. Даже при наличии кредитов, если сейчас нет задолженности и он все исправно платить риск оспорения сделки в будущем минимален (так как на момент продажи кредит платится исправно и пока нет оснований для того, чтобы признать сделку недействительной).
Но если уж совсем хотите перестраховаться — то при наличии кредитов у продавца не покупайте эту квартиру. Также проверьте его на сайте ФССП, ЕФРСБ, в картотеке арбитражных дел.
Потому что эта фраза
В противном случае,он обязан возместить покупателю все убытки, понесенные в результате рассмотрения дела по оспариванию сделки по настоящему Договору
при признании его банкротом вам толком ничего не гарантирует — с него просто нечего будет взять.
1. Продавец подтверждает и гарантирует, что в отношении него не возбуждено производство по делу о банкротстве, отсутствуют признаки несостоятельности (банкротства) в соответствии с действующим законодательством РФ, являющиеся следствием неисполнения или возможного будущего неисполнения договорных и иных обязательств, судебных решений, решений государственных или муниципальных органов и должностных лиц, также отсутствуют основания и признаки возникновения таких оснований в будущем для признания Договора купли-продажи недействительным в соответствии со статьями 61.2 и 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Здесь у вас в целом все нормально. Единственное, за будущее неисполнение он гарантировать не может. Суть в том, что в случае возможного банкротства будут в первую очередь смотреть имелись ли какие-то спорные моменты (просрочки, ИП и тд) на момент совершения сделки. А что он в будущем может к примеру взять кредит, на вашу сделку это никак не повлияет, обстоятельство возникнет уже после отчуждения им имущества
являющиеся следствием неисполнения или возможного будущего неисполнения договорных и иных обязательств,
вот это можно оставить, так как говорится о том, что на данный момент нет каких-либо оснований, указывающих на возможное банкротство
также отсутствуют основания и признаки возникновения таких оснований в будущем для признания Договора купли-продажи недействительным
Можно так сделать
1. Продавец подтверждает и гарантирует, что на дату подписания настоящего договора в отношении него не возбуждено производство по делу о банкротстве, отсутствуют признаки несостоятельности (банкротства) в соответствии с действующим законодательством РФ, признаки неплатежеспособности и недостаточности имущества, являющиеся следствием неисполнения договорных и иных обязательств, судебных решений, решений государственных или муниципальных органов и должностных лиц, также отсутствуют основания и признаки возникновения таких оснований в будущем для признания Договора купли-продажи недействительным в соответствии со статьями 61.2 и 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В договор купли-продажи рекомендуется включить следующий пункт:
Продавец заверяет, что на момент заключения настоящего договора:
в отношении него не возбуждено производство по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
отсутствуют вступившие в законную силу судебные решения о взыскании задолженности, а также исполнительные производства, способные привести к признанию Продавца банкротом;
Покупателю предоставлен отчёт независимого оценщика, подтверждающий соответствие цены квартиры её рыночной стоимости.
В случае изъятия у Покупателя приобретённой квартиры по требованию третьих лиц по основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора купли-продажи и не известным Покупателю, Продавец несёт ответственность в порядке статей 461 и 462 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в объёме, установленном статьёй 431.2 ГК РФ (ответственность за предоставление недостоверных заверений об обстоятельствах).Все иные расходы Покупателя подлежат возмещению в пределах и случаях, установленных действующим законодательством.
В своём варианте Вы хотите максимально застраховаться от возможного банкротства продавца. Но ни один пункт договора сам по себе не может полностью исключить риски, которые возникают из норм закона о банкротстве.
Юридически правильно в договор включать заверения Продавца только о фактическом состоянии на момент сделки: отсутствие банкротства, значимых судов и исполнительных производств, рыночный характер цены.
При изъятии квартиры по основаниям, возникшим до исполнения договора, ответственность Продавца определяется ст. 461–462 ГК РФ;
В случае предоставления недостоверных заверений (либо существенных недостоверных сведений, содержащихся в заверениях) покупатель получает соответствующие права по ст. 431.2 ГК РФ
Оспаривание по ст. 61.2–61.3 Закона о банкротстве возможно независимо от договора, а требования Покупателя будут заявляться и удовлетворяться в общем порядке, установленном ст. 213.27 Закона о банкротстве.
сможет ли она помочь вернуть потраченные денежные средства
Вы не сможете вернуть свои денежные средства в такой ситуации, т.к. вам придется как и всем кредиторам встать в очередь, а там уж что вам достанется неизвестно.
В таких ситуациях страхуют титул, а не просто что-то прописывают в договоре
Страхование титула (титульное страхование) возможно при покупке квартиры без ипотеки. Это добровольная процедура, которая защищает риск утраты права собственности на недвижимость, если суд признает сделку недействительной. Объектом защиты выступает не сама недвижимость, а право (титул), которое переходит от прежнего владельца к новому.
Здравствуйте, Ольга.
Отвечал Вам на аналогичный вопрос https://pravoved.ru/question/4776738/.
Среди прочего я Вам рекомендовал
Предварительная тщательнейшая проверка истории приобретаемого объекта, наведение справок, интервьюирование продавца вплоть до вопросов о том, контролируется ли сделка правоохранительными органами, где продавец планирует проживать после продажи, в связи с чем он продает жилье, является ли оно единственным, его мнение — участвует ли он в каких-либо мероприятиях под контролем правоохранительных органов и т.д.
Риски на случай банкротства предусматриваются не столько положениями договора, сколько проверкой продавца, в том числе его имущественного положения.
При объявлении продавца банкротом он освобождается от своих обязательств, при признании сделки недействительной по основаниям п.2 ст.61.2 квартира будет возвращена ему и включена в конкурсную массу. При таких обстоятельствах вполне вероятно, что с продавца Вам взыскивать будет просто нечего и такие заверения об обстоятельствах останутся не более, чем красивым текстом на бумаге, какими бы они не были.
Учитывайте указанное при совершении сделки.
С уважением
Вы можете включить пункты в вашей редакции.
Одновременно с этим рекомендую вам проверить продавца и объект до заключения ДКП. Продавца на предмет наличия долгов на сайте ФССП, федресурс или арбитр.ру.
Объект по выписке егрн, документу основанию приобретения права продавцом, нет ли лиц, имеющих право пожизненного проживания и тд.
В идеале обратиться к юристу за такой проверкой, комплексной.