Так во ук выставляет нам просто космические цифры (42 000 киловатт) за общедомовое

Здравствуйте!

1. Юридически значимые факты

МКД на 5 секций:

4 секции введены, люди живут;
5-я секция строится.

УК – аффилирована с застройщиком.
В квитанциях по сданным секциям большие объёмы электроэнергии на общедомовые нужды (КР СОИ) – порядка 42 000 кВт·ч.
Есть обоснованное подозрение, что в эти объёмы попадает электроэнергия стройки (5-я секция), УК утверждает обратное.

Ключевой вопрос: можно ли законно включать в КР СОИ сданных секций расход электроэнергии стройки? (ответ: нет).

2. Нормы права

Что такое плата и КР СОИ

Ст. 154 ЖК РФ: в плату за жилое помещение и коммунальные услуги включается, в т.ч., плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД (электроэнергия, вода и др.).  
Ст. 156 ч. 9.1 ЖК РФ: плата за содержание жилого помещения обязательна включает плату за КР СОИ (в т.ч. электроэнергию на освещение МОП, работу лифтов, вентустановок и пр.).  

Общее имущество

Ст. 36, 39, 39.1 ЖК РФ: собственники помещений обязаны нести расходы на содержание общего имущества (лестницы, лифты, коридоры, инженерные сети и т.д.).

Порядок расчёта электроэнергии на общедомовые нужды (КР СОИ)

ПП РФ № 354 от 06.05.2011 (Правила предоставления коммунальных услуг):

п. 40, 44(1), раздел VI – определяют, что в объём КР СОИ по электроэнергии включается потребление на общее имущество по показаниям общедомового счётчика (или по нормативу при его отсутствии), а не любые чужие нагрузки.  

ПП РФ № 491 от 13.08.2006 (Правила содержания общего имущества):

подп. «л» п. 11, п. 29 – подтверждают, что в содержание жилья входят коммунальные ресурсы на использование и содержание общего имущества (КР СОИ).  

Практика ВС РФ и обзоры

Определение ВС РФ от 25.05.2023 № 305-ЭС22-28461: ВС потребовал исключать завышение объёмов электроэнергии на общедомовые нужды, в т.ч. при неверном учёте площадей и нагрузок, указав, что оплата должна соответствовать фактическому потреблению на содержание общего имущества, а не произвольным расчётам.  
Обзор практики по ОДН: Верховный Суд подчеркнул, что нельзя включать в плату за ОДН (КР СОИ) расход, который не связан с содержанием общего имущества (пример – некорректное включение освещения чердаков и подвалов сверх нормативов).  

Дополнительно – защита прав потребителей

Ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»: запрещено навязывание оплаты услуг/работ, которые потребитель не заказывал и не обязан оплачивать. Перекладывание строительных расходов застройщика на жителей через КР СОИ подпадает под этот запрет.

Вывод из норм: КР СОИ – только то, что реально потребляется на содержание общего имущества, а не стройка/иные объекты.

3. Правовая оценка вашей ситуации

Электроэнергия, расходуемая на строительство 5-й секции, не является расходом на содержание общего имущества сданных секций.

Это хозяйственные нужды застройщика по объекту, не введённому в эксплуатацию, не КР СОИ в смысле ст. 154, 156 ЖК РФ и ПП № 354.

Если стройплощадка (краны, временное освещение, бетономешалки и т.п.) запитана:

либо напрямую от общедомового ввода сданных секций,
либо через общедомовой прибор учёта,
и УК/застройщик включают этот расход в КР СОИ, – это:
нарушение ЖК РФ (нецелевое формирование КР СОИ);
нарушение Закона о защите прав потребителей (навязывание чужих расходов).

Косвенный признак незаконности – аномальный объём КР СОИ (42 000 кВт·ч), несоразмерный:

типичным расходам на освещение МОП, лифты, вентиляцию в 4 введённых секциях;
установленным в регионе нормативам КР СОИ (утверждает региональный орган регулирования).  

Факт того, что УК «показывает на счётчики», сам по себе ничего не доказывает, если:

не показано разделение: сколько ушло на квартиры, сколько – на МОП, а сколько – на стройку;
не предъявлены акты разграничения балансовой принадлежности и сдачи в эксплуатацию отдельных секций.

Предварительный вывод: если стройка запитана от того же ввода/счётчика, что и сданные секции, и расход не выделен и не оплачивается застройщиком по отдельному договору, высока вероятность, что жильцов фактически заставляют оплачивать часть строительства. Это незаконно.

4. Что нужно проверить по документам и учёту

Документы по дому и электроснабжению
Направить в УК письменный запрос (от имени группы собственников/совета дома) с требованием предоставить:

Копии договоров ресурсоснабжения по электроэнергии (кто абонент, по каким точкам присоединения, на какие адреса/секции).
Схему электроснабжения дома с указанием:

вводов на сданные секции;
отдельных вводов/узлов учёта стройки 5-й секции (если есть);
границ балансовой принадлежности.

Показания общедомовых приборов учёта по электроэнергии помесячно за спорный период и расшифровку расчёта КР СОИ:

суммарное потребление по ОДПУ;
сумма по индивидуальным счётчикам квартир;
объём КР СОИ (разница и/или по формуле ПП № 354);
список общедомовых точек потребления (лифты, насосы, вентустановки, наружное освещение и т.п.).

Разделение стройки и сданных секций

Кто является собственником/застройщиком 5-й секции, на каком основании она подключена к электросети;
Есть ли отдельный договор на снабжение стройки и/или временную схему электроснабжения – запросить копию у застройщика и/или энергосбыта.

Нормативы КР СОИ по региону

запросить/найти на сайте регионального органа тарифного регулирования норматив КР СОИ по электроэнергии для домов вашего типа;
сравнить фактический объём 42 000 кВт·ч и начисленный КР СОИ с нормативным диапазоном.

5. Пошаговый план действий

Шаг 1. Письменный запрос в УК

Коллективное обращение (совет дома/инициативная группа):

Сослаться на:

ст. 154, 156, 161, 162 ЖК РФ (обязанность УК вести надлежащий учёт и раскрывать информацию о расчётах платы),
ПП № 354 (обязательность расчётов КР СОИ по установленным правилам).  

Потребовать:

предоставить расчёт КР СОИ по электроэнергии за конкретные месяцы,
объяснить причины аномального объёма (42 000 кВт·ч),
подтвердить, что электроэнергия стройки 5-й секции не включается в расчёт КР СОИ и оплачивается застройщиком по отдельному договору (с указанием номера договора и поставщика).

Установить разумный срок ответа (10–15 рабочих дней).

Шаг 2. Запрос в энергосбытовую/сетевую организацию

Отдельно направить запрос в гарантирующего поставщика/сетевую компанию:

Какие точки поставки электроэнергии оформлены по адресу дома и стройки (секций).
На кого (какое юрлицо) заключены договоры электроснабжения:

на МКД (сданные секции);
на стройку (5-я секция).

Есть ли временная схема электроснабжения стройки от уже действующего ввода МКД, по какому договору оплачивается этот объём.

Это важно, чтобы в дальнейшем в ГЖИ/суде ссылаться не только на слова УК, но и на данные поставщика ресурса.

Шаг 3. Фиксация ситуации внутри дома

Провести обход мест общего пользования (подъезды, подвал, чердак, наружное освещение) и зафиксировать:

сколько реально светильников/лифтов/оборудования;
есть ли явно запитанные от МОП линии на стройплощадку (кабели, распределительные щиты).

Составить акт осмотра с подписями нескольких собственников (лучше совета дома).

Шаг 4. Жалоба в ГЖИ и прокуратуру

Если из ответов УК и энергосбыта видно или предполагается, что: стройка запитана от ОДПУ сданных секций;
расход стройки не выделен и включается в КР СОИ;
либо расчёт КР СОИ явно не соответствует нормативам и реальному общедомовому потреблению,

то:

Подача жалобы в Государственную жилищную инспекцию субъекта РФ:

просите провести проверку начислений КР СОИ за электроэнергию,
проверить схему электроснабжения (разделение стройки и сданных секций),
при наличии нарушений: выдать УК предписание об устранении, произвести перерасчёт.

Параллельно – жалоба в прокуратуру:

указать на возможное возложение на граждан расходов застройщика (оплата стройки через КР СОИ),
сослаться на ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

К жалобам приложить:

копии квитанций с КР СОИ,
ответы УК и энергосбыта,
акт осмотра,
при наличии – расчёты собственников (почему 42 000 кВт·ч завышено).

Шаг 5. Суд (если перерасчёт не сделают)

В случае отказа/молчания:

Иск в районный суд:

о признании начислений КР СОИ за конкретные периоды незаконными;
о перерасчёте платы за содержание жилого помещения (в части КР СОИ – электроэнергия);
о взыскании излишне уплаченных сумм.

В обоснование:

нормы ЖК РФ, ПП № 354, ПП № 491;
практику ВС РФ по недопустимости завышения КР СОИ и включения в них чужих расходов.

6. Итог

Оплата стройки (5-й секции) за счёт жильцов 4 уже сданных секций через графу КР СОИ не допускается: КР СОИ – только коммунальный ресурс на содержание общего имущества МКД, а не строительных работ (ст. 154, 156 ЖК РФ, ПП № 354, ПП № 491).
Аномально высокий объём КР СОИ по электроэнергии (42 000 кВт·ч) – основание подозревать ошибку расчётов, незаконное подключение/включение стройки либо иных сторонних потребителей.
Ваша задача – вытащить на свет расчёты и схему электроснабжения: запросы в УК и энергосбыт, анализ нормативов КР СОИ по региону.
При подтверждении нарушений – ГЖИ + прокуратура + суд с требованием перерасчёта и возврата излишне уплаченных сумм.

Если хотите, могу отдельно сделать коллективную претензию в УК и жалобы в ГЖИ под вашу ситуацию (с готовыми ссылками на нормы и формулировками требований).

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина