Правомерно ли передавать ключи от квартиры только после получения денег по аккредитиву?

Здравствуйте!

1. Фактическая ситуация

 • Планируется купля-продажа квартиры.

 • Покупка в ипотеку, расчеты через банковский аккредитив.

 • Продавец говорит: ключи передаст только после получения денег с аккредитива.

 • Вопрос: законно ли это / может ли он так делать.

2. Нормы права (кратко, по сути)

 1. Договор купли-продажи и встречные обязанности

 • Покупатель обязан уплатить цену, продавец – передать имущество(ст. 454, 485 ГК РФ).

 • Стороны вправе установить в договоре порядок и сроки исполненияобязанностей (свобода договора – ст. 421 ГК РФ).

 • При встречных обязательствах каждая сторона вправе не исполнятьсвою обязанность до исполнения встречной (ст. 328 ГК РФ).

 2. Передача недвижимости

 • Передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом (ст. 556 ГК РФ).

 • В акте фиксируется фактическая передача (в т.ч. ключей и владения).

 • Закон не устанавливает обязанность продавца передать ключи именно до оплаты – момент и условия передачи определяются договором.

 3. Аккредитив

 • Аккредитив – форма безналичных расчетов, при которой банк по поручению плательщика обязуется произвести платеж получателю при представлении им документов, предусмотренных условиями аккредитива (ст. 867–873 ГК РФ).

 • То есть продавец фактически получает деньги только после выполнения условий (как правило: регистрация перехода права собственности, предоставление выписки ЕГРН и др.).

3. Правомерны ли условия продавца

3.1. С точки зрения закона

 • Да, это правомерно, если такое условие будет прописано в договоре:

 • продавец передаёт квартиру (подписывает акт, передаёт ключи) после получения денежных средств с аккредитива или, например, «в течение X дней после зачисления средств на его счёт».

 • ГК РФ не требует, чтобы продавец передал квартиру до оплаты.

 • По общему смыслу ст. 328 ГК РФ наоборот:

 • продавец вправе связать передачу квартиры с фактом оплаты;

 • покупатель – оплату с передачей, но тогда это надо чётко согласовать в договоре.

То есть сам по себе отказ продавца «отдать ключи до фактического получения денег» не нарушает закон, это вопрос переговоров и текста договора.

3.2. Как это обычно делается на практике при аккредитиве

Частая и безопасная схема:

 1. Стороны заключают договор купли-продажи, в котором:

 • прописано, что расчёт – через аккредитив;

 • указано, какие документы должен предоставить продавец в банк для раскрытия аккредитива (обычно – выписка ЕГРН о переходе права собственности к покупателю и регистрации ипотеки).

 2. После регистрации перехода права собственности в Росреестре:

 • продавец предоставляет нужные документы в банк;

 • банк перечисляет ему деньги с аккредитива.

 3. В договоре фиксируют, что передача квартиры и ключей:

 • осуществляется по передаточному акту;

 • акт подписывается в день зачисления средств продавцу или «не позднее X календарных дней после зачисления».

Это выглядит так:

Сначала – регистрация права на вас, потом – раскрытие аккредитива, потом – акт и ключи.

С точки зрения прав продавца это нормально: он не теряет владение до уверенного получения денег.

4. Ваши риски и что нужно предусмотреть в договоре

Риск для покупателя

 • Если в договоре будет просто написано:

«Продавец передаёт квартиру после получения денежных средств»,

без срока и санкций – продавец может затягивать передачу ключей и акта, а вы уже и собственник, и ипотеку платите, но фактически не можете въехать.

Что прописать в договоре, чтобы защититься

Рекомендую настаивать на формулировках типа:

 1. Чёткий срок передачи:

«Стороны обязуются подписать передаточный акт и передать ключи не позднее 1 (3, 5) календарного дня с даты зачисления на счёт продавца денежных средств с аккредитива».

 2. Привязка к документу:

«Факт зачисления подтверждается справкой/выпиской банка либо уведомлением банка сторонам».

 3. Ответственность за просрочку:

«За каждый день просрочки передачи ключей и подписания передаточного акта продавец уплачивает покупателю неустойку в размере … руб./… % от цены договора в день».

 4. Фактическое состояние:

 • в акте зафиксировать, что квартира свободна от третьих лиц и имущества продавца, чтобы к моменту ключей вы могли реально въехать.

5. Итоговый вывод

 1. Требование продавца: «ключи только после получения денег с аккредитива» –

правомерно, если вы это подпишете в договоре. Закон не обязывает отдавать ключи до оплаты.

 2. При ипотечной сделке с аккредитивом стандартная безопасная схема:

 • регистрация перехода права собственности;

 • раскрытие аккредитива;

 • в течение строго определённого срока – подписание передаточного акта и передача ключей.

 3. Ваша задача – прописать в договоре:

 • конкретный срок передачи квартиры после зачисления денег;

 • порядок подтверждения факта оплаты;

 • неустойку за задержку передачи ключей/акта.

Если хотите, можете прислать (с обезличиванием) проект договора/раздел «Порядок расчётов и передачи квартиры» – я отредактирую формулировки так, чтобы защитить ваши интересы и не ругаться с банком и продавцом. Пишите мне в чат (услуга платная).

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина 

  Здравствуйте.

Продавец сказал, что переласт ключи от квартиры только после получения через с аккредитива. 

   Да, это распространённая практика — после оформления сделки, стороны подписывают акт приёма-передачи квартиры.Тут, главное, более подробно прописать условия в договоре купли-продажи.

   Если кратко, то так.

   Гузель, если Вам будет нужна подробная юридическая помощь по какому-либо вопросу, тогда, заказывайте платную консультацию в моём чате — кнопка «Общаться в чате».