Какие могут быть риски, если правление ТСН сопротивляется этому?

Здравствуйте.

Согласно Федеральному закону от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (статья 4), имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет целевых взносов членов товарищества, является общей собственностью членов товарищества. Дороги, как правило, относятся к имуществу общего пользования.

Тот факт, что ТСН выкупило участки со статусом ИЖС, несколько необычен, так как обычно земли общего пользования не имеют статуса ИЖС.
 

Объединение участков, составляющих дорогу, в один участок с целевым назначением «земли общего пользования» логично с точки зрения управления и обслуживания.

Это упростит оформление документов, кадастровый учет и снизит риски, связанные с нецелевым использованием участков ИЖС.
Соответствие фактическому использованию: Если фактически на этих участках размещается дорога общего пользования, то необходимо привести документы в соответствие с фактическим использованием.

ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

 Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Изменение вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для соответствующей территориальной зоны.

Земельный кодекс РФ (статья 8): Перевод земель из одной категории в другую осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
 

Необходимо подготовить документы, обосновывающие необходимость объединения участков и изменения их целевого назначения (например, заключение кадастрового инженера, схема расположения земельных участков).
Обращение в орган местного самоуправления: Необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об объединении участков и изменении их целевого назначения, приложив необходимые документы.
Кадастровый учет: После принятия решения органом местного самоуправления необходимо провести кадастровый учет объединенного участка с новым целевым назначением.

 Необходимо учитывать, что изменение целевого назначения земельного участка может повлиять на его налогообложение.
Если дорога используется не только членами ТСН, необходимо установить сервитут для обеспечения проезда.
 Необходимо проверить участки на наличие обременений (например, аренда, залог).
 Рекомендации:

 Проведите общее собрание членов ТСН и попытайтесь убедить правление в необходимости объединения участков и изменения их статуса.
В случае отказа правления необходимо обратиться в орган местного самоуправления для получения консультации и разъяснений.
В случае необходимости, обращайтесь в суд для защиты своих прав.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте!
Дорога у вас по факту служит всем 35 участкам, значит, с точки зрения закона это классическое имущество общего пользования, которое в садоводческих/коттеджных товариществах либо принадлежит самому товариществу, либо всем собственникам участков на праве общей долевой собственности (ст. 123.12, 123.13 ГК РФ, ст. 3 п. 5, ст. 24–25 ФЗ № 217-ФЗ). 
Закон прямо не обязывает вас объединять 7 участков в один и тут же менять вид разрешённого использования, но именно объединение (как образование одного участка из нескольких — ст. 11.2, 11.9 ЗК РФ) и последующее установление подходящего вида разрешённого использования по Правилам землепользования и застройки (например, «для размещения объектов улично-дорожной сети» или аналогичного) максимально юридически «чисто» оформляет дорогу как единый объект общего пользования (ст. 37 ГрК РФ и разъяснения Верховного Суда по спорам о видах разрешённого использования). 
Сейчас ваши участки числятся как ИЖС, то есть как земли населённых пунктов, предназначенные для жилищного строительства, и использование их под дорогу формально расходится с обязанностью собственника использовать землю в соответствии с её целевым назначением и видом разрешённого использования (ст. 7, 42 ЗК РФ), что создаёт риск претензий земельного контроля и штрафов за «использование земельного участка не по целевому назначению и (или) разрешённому использованию» по ст. 8.8 КоАП РФ. 
Отдельного «статуса» категории «земли общего пользования» в ЗК РФ нет — это не новая категория земли, а режим владения и использования (общая долевая собственность собственников участков или собственность товарищества), но для практики важно, чтобы в ЕГРН и в уставе ТСН участок (или объединённый участок) был прямо обозначен как относящийся к имуществу общего пользования и использовался как дорога для всех (ст. 7 ЗК РФ, ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ, ст. 123.13 ГК РФ). 
Правление ТСН в этой истории не «законодатель», а исполнитель: ключевые решения о создании/приобретении имущества общего пользования, выборе способа оформления и передаче его в долевую собственность или в собственность товарищества относятся к исключительной компетенции общего собрания членов (ст. 17, 24–25 ФЗ № 217-ФЗ), и если собрание примет решение об объединении участков и изменении ВРИ, правление обязано его исполнять. 
Если правление сопротивляется и не выносит вопрос на повестку, это уже организационный, а не правовой тупик: члены ТСН вправе инициировать созыв общего собрания в порядке, установленном уставом и ФЗ № 217-ФЗ (обычно — по требованию группы членов), а при игнорировании требований — обжаловать бездействие правления и решения собрания, нарушающие права собственников, в суд в порядке гражданского судопроизводства. 
Сохранение дорожных участков как обычных ИЖС-наделов несёт ещё один практический риск: собственник этих 7 участков (если это не само ТСН и не общая долевая собственность всех 35 владельцев) теоретически может пытаться их продать, заложить, сменить фактическое использование, а проезд остальным придётся защищать через установление сервитутов и долгие споры, хотя сейчас их можно один раз грамотно оформить как имущество общего пользования. 
Логичная для вас стратегия с точки зрения снижения рисков такая: инициировать общее собрание и вынести на него пакетное решение — признать эти 7 участков имуществом общего пользования, определить форму права (долевая собственность всех собственников либо собственность ТСН), поручить правлению заказать межевой план на объединение участков и последующее изменение вида разрешённого использования в соответствии с градостроительным регламентом, а затем зарегистрировать права в ЕГРН.