Здравствуйте!
1. Исходные данные (из вашего вопроса, с допущениями)
Исхожу из следующего:
Покупка в 2020 г. на аукционе у администрации:
земельный участок + 2 арочных сооружения по одному договору, цена: 4 100 000 руб.
Продажа в 2024 г. всего комплекса по одному договору: 7 000 000 руб.
Росреестр передал в ИФНС кадастровую стоимость: 15 000 000 руб.
ИФНС считает НДФЛ как 13 % с 70 % кадастровой стоимости (то есть с 15 млн × 0,7 = 10,5 млн руб.).
Предполагаю, что:
вы — физлицо-резидент РФ;
продажа не как ИП, объект не жилой дом/квартира;
срок владения < 5 лет, льготы по 3-летнему сроку нет.
2. Нормы, которые здесь работают
Срок владения и освобождение от НДФЛ
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, если объект был в собственности не менее минимального предельного срока владения (3 или 5 лет в зависимости от условий).
В общем случае (если нет специальных условий) минимальный срок – 5 лет (п. 2, 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).
У вас: покупка 2020 г., продажа 2024 г. – 5 лет нет → освобождения нет.
Правило “70 % от кадастровой стоимости”
Если цена продажи по договору ниже, чем 70 % кадастровой стоимости объекта, то в целях НДФЛ доходом признаётся 70 % кадастровой стоимости, а не цена договора (п. 2 ст. 214.10, п. 5 ст. 217.1 НК РФ; разъяснения ФНС).
ФНС прямо пишет: если сумма продажи меньше 0,7 × кадастр, налог считают исходя из 0,7 × кадастра.
У вас:
Цена договора: 7 000 000 руб.
Кадастровая стоимость: 15 000 000 руб.
70 % кадастра: 10 500 000 руб.
→ 7 млн < 10,5 млн → для НДФЛ доход берут 10,5 млн руб.
Имущественный вычет / учёт расходов (ст. 220 НК РФ)
При продаже недвижимости физлицо может:
а) либо применить имущественный вычет (1 млн руб. для жилья/земли, 250 тыс. руб. для “иного имущества”);
б) либо уменьшить доход на фактические документально подтверждённые расходы на приобретение этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
При продаже по правилу “70 % кадастра” вычет/расходы применяются к налоговому доходу, определённому по 214.10 НК РФ (то есть к 0,7 × кадастр).
Кадастровая стоимость, используемая для НДФЛ
Для расчёта НДФЛ берут кадастровую стоимость, внесённую в ЕГРН и подлежащую применению на 1 января года регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 214.10, п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ; разъяснения ФНС).
Оспаривание кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии при Росреестре или в суде (ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”).
Ставка НДФЛ
Для резидентов РФ применяется прогрессивная шкала: по общему правилу 13 % до определённого порога и повышенные ставки (15 %, 18 %, 20 %, 22 %) к части доходов, превышающей соответствующие лимиты (ст. 224 НК РФ, с учётом изменений).
Фактически к доходам большинства физлиц в пределах нескольких миллионов в год применяется 13 % (либо 13 % до порога и 15 % к части свыше этого порога).
3. Как сейчас считает налоговая (механика)
Определение дохода для НДФЛ:
Цена в договоре: 7 000 000 руб.
70 % кадастра: 15 000 000 × 0,7 = 10 500 000 руб.
Берётся 10 500 000 руб. как доход по ст. 214.10 НК РФ.
Если вы ничего не заявляете (ни расходов, ни вычета), инспекция считает НДФЛ со всей суммы 10,5 млн руб. по ставке 13/15 % (или применяет предварительный расчёт 13 %, как вы видите).
То есть базовая конструкция инспекции:
Налоговая база = 10 500 000 руб.
4. Что можно сделать, чтобы уменьшить налог
4.1. Учесть расходы на покупку (основной и самый реальный вариант)
На основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вы вправе уменьшить доход от продажи недвижимости на фактические документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением.
В вашем случае
Расходы, которые можно заявить:
4 100 000 руб. – цена по договору купли-продажи на аукционе;
плюс, при наличии документов:
комиссия площадки Сбербанк-АСТ;
госпошлины, услуги нотариуса (если были);
возможно, документированные расходы на улучшения (капремонт, стройработы, если они увеличивают стоимость объекта и есть акты/чеки).
Если взять только “голую” покупку за 4,1 млн:
Доход для НДФЛ уже определён как 10,5 млн руб.
Расходы на приобретение – 4,1 млн руб.
Налоговая база = 10,5 млн – 4,1 млн = 6,4 млн руб.
Далее к этим 6,4 млн руб. применяется ставка НДФЛ по ст. 224 НК РФ (13 % / 15 % в зависимости от общей суммы ваших доходов за год).
То есть налог вы платите не с 10,5 млн, а с 6,4 млн руб., если заявите расходы.
Важно: инспекция по “письму счастья” обычно считает налог без учёта ваших расходов. Чтобы их учесть, нужно подать декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет/учёт расходов.
4.2. Альтернатива — стандартный имущественный вычет
Вместо расходов вы можете применить:
имущественный вычет при продаже недвижимости:
1 000 000 руб. – для жилья и земельных участков;
250 000 руб. – для иного имущества (гаражи, нежилые строения).
Но в вашей ситуации:
расходы = 4,1 млн руб. > 1 млн/250 тыс.
→ экономически выгоднее заявлять именно расходы, а не стандартный вычет.
4.3. Оспорить кадастровую стоимость
Если рыночная стоимость объекта существенно ниже 15 млн руб., можно снизить налог ещё через оспаривание кадастровой стоимости:
Заказать отчёт оценщика о рыночной стоимости на дату, соответствующую дате госкадастровой оценки или дате, на которую допустима оценка по закону.
Подать заявление:
либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре;
либо сразу в суд (в зависимости от порядка в вашем регионе и статуса заявителя) — по ст. 22, 22.1 ФЗ № 237-ФЗ.
При успешном оспаривании в ЕГРН будет внесена новая, более низкая кадастровая стоимость. Сведения о пересмотренной кадастровой стоимости применяются с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании, что позволяет пересчитать НДФЛ за этот год.
Тогда:
вместо 15 млн руб. будет новая кадастровая стоимость,
70 % от неё будет меньше,
соответственно, уменьшится и налоговая база по НДФЛ (доход по ст. 214.10 НК РФ).
4.4. Проверить, нет ли права на полное освобождение
Формально можно проверить:
не подпадает ли объект (или часть) под льготы по п. 2.1, 3 ст. 217.1 НК РФ (например, единственное жильё, многодетные, особые случаи с жилыми домами/землёй под ними и хозпостройками и т.п.).
Но с учётом того, что речь у вас о земельном участке + арочных строениях коммерческого характера, а не о жилом доме/квартире, вероятность полной льготы практически нулевая.
5. Пошаговый план действий
Соберите документы по расходам:
договор купли-продажи с администрации (Сбербанк-АСТ);
платёжные документы на 4,1 млн руб. (платёжки, выписки);
договор/счета комиссии площадки, госпошлины, услуги нотариуса и т.п.;
документы на крупные улучшения (если были, с актами и чеками).
Посчитайте, что выгоднее:
вариант А: доход 10,5 млн – расходы (4,1 млн + прочие) → налоговая база;
вариант Б: доход 10,5 млн – вычет 1 млн/250 тыс.
В подавляющем большинстве случаев выгоднее вариант А (расходы).
Подайте декларацию 3-НДФЛ за 2024 год:
отразите доход от продажи по ст. 214.10 НК РФ (10,5 млн);
заявите расходы по пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ;
приложите копии подтверждающих документов.
Если налог уже начислен “сверх меры” по требованию ИФНС:
подайте 3-НДФЛ и заявление об уточнении суммы налога;
при необходимости — после уплаты налога в большем размере — подайте заявление о возврате излишне уплаченного НДФЛ (ст. 78 НК РФ).
При завышенной кадастровой стоимости:
оцените целесообразность и экономику оспаривания (услуги оценщика + юрист vs экономия по НДФЛ и налогу на имущество);
если есть смысл — инициируйте процедуру по ФЗ № 237-ФЗ (комиссия/суд) и после внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН подайте в ИФНС заявление о перерасчёте налога.
6. Итоговый вывод
Налоговая сейчас правомерно применяет правило 70 % от кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10, п. 5 ст. 217.1 НК РФ), поэтому в качестве дохода берут 10,5 млн руб., а не 7 млн руб.
Вы можете существенно уменьшить налоговую базу, заявив:
фактические расходы на приобретение (минимум 4,1 млн руб. + доп. подтверждённые расходы) по пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ;
при необходимости — также уменьшив кадастровую стоимость через процедуру оспаривания по ФЗ № 237-ФЗ.
В вашей базовой конфигурации (без оспаривания кадастра) налоговая база должна быть 10,5 млн – 4,1 млн = 6,4 млн руб., а не 10,5 млн рублей. Фактическая сумма НДФЛ зависит от общей суммы ваших доходов за год и прогрессивной шкалы по ст. 224 НК РФ.
Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).
Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/
Спасибо за любую поддержку!
С уважением,
Набатова Екатерина
