Это может восприниматься налоговой как дробление бизнеса?

Здравствуйте, Григорий!

Ваша ситуация очень специфична и требует аккуратного подхода. Вы абсолютно правы, что такой переход может быть воспринят налоговой службой как дробление бизнеса (или, точнее, как получение необоснованной налоговой выгоды), несмотря на то, что вы сами будете платить НДС.

Давайте разберем риски и способы их минимизации.

1. Анализ рисков: Дробление бизнеса и необоснованная налоговая выгода

Дробление бизнеса — это искусственное разделение единой хозяйственной деятельности между несколькими взаимозависимыми лицами с целью применения специальных налоговых режимов (УСН, ПСН) и снижения общей налоговой нагрузки.

Факторы, которые повышают риск в вашем случае:

1. Взаимозависимость сторон: Вы и ваша мать являетесь близкими родственниками. Для ФНС это автоматический триггер для повышенного внимания.
2. Сохранение актива и вида деятельности: Имущество остается тем же, и вид деятельности (сдача в аренду) остается прежним.
3. Нерыночная цена сделки: Вы планируете сдавать помещение матери по ставке ниже рыночной. Это самый серьезный фактор риска. Налоговая может посчитать, что вы искусственно занижаете свою налоговую базу, чтобы дать матери возможность получить большую маржу на субаренде, которую она обложит по льготному режиму ПСН.

Факторы, которые снижают риск:

 Экономическая целесообразность: Ваша мать является агентом по недвижимости. Это может служить весомым аргументом в пользу того, что она берет на себя предпринимательские риски и управление объектом, а не просто является «прокладкой».

2. Как налоговая будет оценивать сделку

ФНС будет руководствоваться положениями статьи 54.1 НК РФ (Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога).

Налоговая будет искать доказательства того, что:

1. Единственная цель — налог: Основной целью сделки является получение налоговой экономии (снижение общего налогового бремени группы «вы + мать»).
2. Отсутствие реального смысла: Фактически, мать не несет реальных рисков и не выполняет самостоятельных функций, а просто оформляет документы, чтобы вывести доход на ПСН.

Ключевой момент: Если налоговая докажет, что вся цепочка (вы -> мать -> субарендатор) является единым бизнесом, она может доначислить вам налоги, исходя из всей суммы субарендной платы, как если бы вы сами сдавали это помещение.

3. Рекомендации по минимизации рисков

Чтобы защитить вашу схему, необходимо максимально доказать самостоятельность и экономическую обоснованность деятельности вашей матери, а также обосновать ваш собственный выход из арендного бизнеса.

1. Обоснование цены аренды

Это самый критичный пункт.

•  Избегайте занижения: Если вы сдаете помещение матери ниже рынка, вы должны иметь очень веское экономическое обоснование (например, мать берет на себя все капитальные ремонты, страхование, или она гарантирует вам долгосрочный договор на 10 лет, что снижает ваши риски простоя).
•  Идеально: Установите рыночную ставку аренды. Если вы хотите, чтобы мать больше зарабатывала, это должно быть за счет ее профессионализма и эффективного управления, а не за счет занижения вашей арендной платы. Если ставка будет рыночной, это снимет 99% вопросов о необоснованной налоговой выгоде.

2. Доказательство самостоятельности матери как предпринимателя

Ваша мать должна вести деятельность полностью независимо от вас:

•  Самостоятельное управление: Она должна сама принимать решения о ставках субаренды, искать субарендаторов, заключать договоры, оплачивать коммунальные услуги и текущий ремонт.
•  Собственные ресурсы: У нее должны быть собственные банковские счета, печати, сотрудники (если есть), рекламные площадки.
•  Разделение функций: Убедитесь, что она не использует ваши ресурсы (например, ваш старый сайт для аренды или ваших бывших сотрудников).

3. Документальное оформление

•  Договор аренды: Договор между вами и матерью должен быть максимально подробным. Четко пропишите права и обязанности, особенно право субаренды.
•  Патент: Убедитесь, что деятельность матери полностью соответствует условиям ПСН (например, в Москве сдача в субаренду жилых помещений под ПСН возможна, но нужно проверить региональные законы и ограничения по площади).
•  Ваш выход: Документально подтвердите, что вы прекратили деятельность по сдаче в аренду (например, уведомите бывшую управляющую компанию о расторжении договора, закройте соответствующие ОКВЭДы, если они были единственными).

4. Обоснование НДС

Поскольку вы будете платить НДС с арендной платы, которую вам платит мать, не забудьте предоставить ей счета-фактуры. Она, в свою очередь, не сможет принять этот НДС к вычету, так как находится на ПСН (спецрежим). Это еще раз подчеркивает, что ваша часть сделки является налогово «тяжелой», что может быть аргументом против обвинений в чистом дроблении.

Вывод

Схема, при которой вы сдаете помещение матери, а она субарендует его по ПСН, допустима с юридической точки зрения, но несет высокие налоговые риски из-за взаимозависимости сторон и сохранения актива.

Главный совет: Установите рыночную ставку аренды для вашей матери. Если вы настаиваете на ставке «чуть ниже рынка», будьте готовы обосновать эту скидку реальными экономическими причинами, связанными с дополнительными обязательствами, которые берет на себя ваша мать. Если вы сможете доказать, что мать ведет самостоятельную предпринимательскую деятельность, не зависящую от вашего контроля, риски будут минимальны.

С уважением,

Ольга Георгиевна