В одном пункте можно строить жилой дом, в другом нельзя – можете пояснить?

Question

Добрый день. Есть земельный участок, хотели приобрести его для строительства жилого дома, но ГПЗУ противоречивая информация. В ГПЗУ имеется следующая информация - в пункте 2.2. Информация о видах разрешенного использования земельного участка - указано «Для индивидуального жилищного строительства 2.1.(п2). В пункте 5. Информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий - указано "Земельный участок полностью расположен в границах санитарно-защитной зоны, объект III класса санитарной опасности (300 м.) площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет – 540 кв.м; Регламенты использования территории СЗЗ определены СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 и приведены ниже: ЗАПРЕЩАЕТСЯ: - размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания. - размещать спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно- профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования. - размещать объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество продукции. РАЗРЕШАЕТСЯ: - размещать нежилые помещения для дежурного аварийного персонала, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу (не более двух недель), здания управления, конструкторские бюро, здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей. - в СЗЗ объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, производства лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, складов сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий допускается размещение новых профильных, однотипных объектов, при исключении взаимного негативного воздействия на продукцию, среду обитания и здоровье человека. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) информация о границах зоны с особыми условиями территории отсутствует.» В одном пункте можно строить жилой дом, в другом нельзя – можете пояснить? Возможно, ли это исправить? Если построить дом, прописать будет нельзя и его признают нежилым или его вообще не дадут построить? Если проверять земельный участок онлайн по кадастровому номеру, то никаких ограничений нет.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Если в ГПЗУ (ст 57.3 ГрК РФ) есть ври ИЖС как основной, то для строительство он подходит. Но если есть ограничения, связанные с ЗОУИТ (ст 105 ЗК РФ), тогда строительство может быть запрещено. Да, ВРИ и ПЗЗ позволяют строить, а санзона нет. Такое бывает. Участок в санзону попадает не целиком? 540 кв.м. а сколько всего соток участок?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Анна. У Вас ограничение по строительству жилого дома согласно статьи 56 Земельного кодекса РФ с учётом вхождения участка в санитарную защитную зону. У Вас на ГПЗУ пятно застройки указано? Можете прикрепить весь ГПЗУ?

Елена Усольцева · Answer

Здравствуйте! Согласно пункту 5 Вашего ГПЗУ прямо предусмотрено ограничение размещения жилых строений на данном земельном участке ввиду нахождения его в пределах санитарно-защитной зоны объекта третьего класса санитарной опасности. Это означает, что строительство жилого дома там запрещено нормами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача РФ № 74 от 25 сентября 2007 г., согласно которым запрещается именно индивидуальное жилищное строительство в зоне СЗЗ указанных категорий опасных объектов. Что касается пункта 2.2 ГПЗУ, где указано разрешённое использование земли для индивидуального жилищного строительства, важно понимать, что приоритет имеют ограничения, установленные пунктом 5 ГПЗУ. То есть даже несмотря на общее назначение земли, прямое указание запрета в разделе особых условий перевешивает общую категорию землепользования. Теперь по поводу исправления ситуации. Если границы зоны с особыми условиями официально не установлены и отсутствуют в ЕГРН, Вы вправе обратиться в администрацию муниципального образования или территориальные органы Роспотребнадзора с требованием внести ясность относительно границ указанной зоны и установить её статус окончательно. Если выяснится, что зона ошибочно обозначена или её границы необоснованно расширены, это позволит снять существующие ограничения и даст Вам возможность начать законное строительство. Однако пока ситуация остаётся неопределённой, начинать строительные работы крайне рискованно. Без официального разрешения уполномоченных органов Ваш объект не получит статуса жилого строения, и впоследствии могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности и пропиской. Нарушение норм санитарного законодательства приведёт к серьезным последствиям вплоть до признания постройки самовольной и сносу. Прежде всего рекомендую разобраться с границами зоны с особыми условиями использования территории и подтвердить либо опровергнуть наличие санитарно-защитной зоны в официальных органах власти и санитарных службах. После установления всех обстоятельств принимайте решение о дальнейших действиях. Действуйте аккуратно и поэтапно, начиная с обращения в муниципальные структуры и Роспотребнадзор. Только после устранения неясностей с зоной СЗЗ приступайте к оформлению документов на строительство и реализацию проекта.