Деньги вернутся к Покупателю и Продавец останется без дома и без денег?

Здравствуйте, Оксана!

Механизм расчетов по безотзывному аккредитиву.

Безотзывный аккредитив — это обязательство банка произвести платеж продавцу при предъявлении в установленный срок документов, подтверждающих выполнение условий сделки (например, выписки из ЕГРН о регистрации перехода права собственности на покупателя). Согласно ст. 871 ГК РФ, если документы не предоставлены в банк в течение срока действия аккредитива, обязательство банка прекращается, и сумма аккредитива возвращается плательщику (покупателю).

Юридические последствия пропуска срока аккредитива. В вашем случае:

• Право собственности на дом уже перешло к покупателю (регистрация в Росреестре состоялась). Это означает, что продавец утратил титул собственника.
• Денежные средства по аккредитиву не поступили продавцу, так как документы не были поданы в банк вовремя.
• Банк возвращает их покупателю.
• Таким образом, продавец остается без дома (имущество у покупателя) и без денег (оплата не получена).
• Возможность восстановления прав продавца.
• Продавец не лишен права требовать исполнения обязательств по договору купли-продажи. Договор продолжает действовать, и у покупателя возникла обязанность оплатить стоимость дома. Непоступление денег в срок аккредитива не освобождает покупателя от этой обязанности.

Однако если покупатель уклоняется от оплаты, продавец вправе:

• Требовать взыскания оплаты в судебном порядке.
• При существенном нарушении договора (неоплата в разумный срок) требовать расторжения договора и возврата имущества (ст. 450, 453, 486 ГК РФ).
• Возврат имущества при расторжении договора.
• Если суд расторгнет договор купли-продажи в связи с неоплатой, право собственности на дом должно быть возвращено продавцу. Это происходит на основании решения суда, которое является основанием для государственной регистрации перехода права собственности обратно к продавцу (ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ). То есть продавцу придется заново проходить процедуру регистрации своего права в Росреестре.

Что произойдет при пропуске срока аккредитива?

Деньги действительно вернутся покупателю, а право собственности на дом останется у него. Продавец окажется в положении кредитора, требующего оплаты, но без обеспечения.

Можно ли вернуть дом?

Да, можно, но только через суд. Если покупатель отказывается платить, продавец вправе требовать расторжения договора и возврата имущества. При удовлетворении иска суд обяжет покупателя возвратить дом, а продавцу нужно будет заново зарегистрировать право собственности на себя.

Если покупатель действительно не оплатил и уклоняется. Однако процесс может занять несколько месяцев, а в этот период покупатель может попытаться перепродать дом третьим лицам, что осложнит возврат (потребуется оспаривание последующих сделок).

Свяжитесь с банком и покупателем.
Выясните точную дату истечения аккредитива. Если срок еще не истек, срочно предоставьте в банк все необходимые документы (выписку из ЕГРН о регистрации права покупателя). Если срок пропущен, обсудите с покупателем возможность продления аккредитива (если это предусмотрено договором) или альтернативный способ оплаты (например, прямой перевод на счет).
Зафиксируйте факт неоплаты.
Направьте покупателю письменную претензию с требованием оплатить стоимость дома в разумный срок (например, 10 дней). Укажите, что в противном случае вы будете вынуждены обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возврате имущества. Претензию отправьте заказным письмом с уведомлением или вручите под роспись.
Обратитесь в суд по месту нахождения дома, если оплата не поступила. 
Предмет иска: «О расторжении договора купли-продажи и возврате имущества (либо о взыскании оплаты, если вы все же хотите получить деньги, а не дом)».

Список документов для суда:

• Исковое заявление (с требованием о расторжении договора и возврате имущества).
• Копия договора купли-продажи.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности к покупателю.
• Документы, подтверждающие неполучение оплаты (справка из банка о том, что аккредитив не был оплачен и сумма возвращена покупателю, либо выписка по счету).
• Копия претензии покупателю и доказательства ее отправки.
• Квитанция об уплате госпошлины (для исков о праве собственности на недвижимость госпошлина рассчитывается от стоимости иска; для требований о расторжении договора и возврате имущества – также имущественный иск).

• Копии свидетельства о праве собственности (если сохранились) и паспорта истца.

Одновременно с иском можно заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер (запрет покупателю распоряжаться домом до разрешения спора). Это предотвратит возможную перепродажу.

Если у вас остались вопросы или вам необходима помощь в составлении документов (по теме вопроса: претензия покупателю, исковое заявление о расторжении договора и возврате имущества, ходатайство об обеспечительных мерах), нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова