Ирина, здравствуйте!
Росреестр правомерно приостановил регистрацию, потому что в соответствии с п. 21.2 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» учетно-регистрационные действия не допускаются, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположено здание, по которому подано заявление.
Это означает, что пока не уточнены границы участка 61:55:0011603:1, Росреестр в принципе не сможет завершить регистрацию перехода права собственности ни по продаваемому жилому дому, ни по другим объектам, стоящим на этом участке, – по тем же основаниям п. 21.2 ст. 26 закона № 218-ФЗ.
В ст. 36 ЖК РФ прямо сказано, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства относится к общему имуществу и принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности, а ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» уточняет, что такой участок в существующей застройке является общей долевой собственностью собственников помещений в доме и бесплатно переходит к ним со дня постановки участка на кадастровый учет.
Части 3–4 ст. 16 закона № 189-ФЗ дают любому собственнику помещения в МКД право обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка под домом, а для органов власти образование такого участка является обязанностью, а не «желанием».
По ст. 44–46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления домом и принимает решения по вопросам, связанным с общим имуществом (в том числе земельным участком под домом), при наличии кворума и большинством голосов от числа участвующих собственников, если для конкретного вопроса не установлен более высокий порог.
Для вашей ситуации это означает, что если участок 61:55:0011603:1 в ЕГРН сформирован именно как земля под МКД, то решение о его межевании и утверждении границ логично оформлять либо через протокол общего собрания собственников помещений в двух многоквартирных домах, либо хотя бы через их коллективное согласие в документах кадастрового инженера, даже если на том же участке стоят и отдельные жилые дома.
Отдельно стоящие жилые дома формально не являются частью многоквартирного дома (ЖК РФ рассматривает МКД как одно здание с несколькими квартирами), но как здания, расположенные на том же земельном участке, они попадают под общий правовой режим земли, на которой размещены несколько объектов, что связано, в том числе, с правилами о предоставлении участков собственникам зданий по ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
Из п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ и разъяснений к нему следует, что исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники зданий и сооружений, расположенных на таких участках, и что участок, на котором находятся объекты нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность одному из них, а обычно оформляется в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Поэтому, хотя соседи формально правы, говоря, что их отдельно стоящие дома «не входят в состав МКД» по виду объекта, это не освобождает их от участия в решении вопросов о межевании и правовом режиме участка 61:55:0011603:1, поскольку их дома находятся на том же земельном участке и прямо затронуты его формированием и установлением границ.
Вам нужно опираться именно на эти нормы — п. 21.2 ст. 26 закона № 218-ФЗ, ст. 16 закона № 189-ФЗ, ст. 36, 44–46 ЖК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ — чтобы обосновывать необходимость межевания и либо добиться коллективного решения (протокола общего собрания и подписей правообладателей), либо подать заявление в администрацию об образовании/уточнении участка, иначе любые сделки с домами на этом участке и дальше будут упираться в приостановки из-за отсутствия в ЕГРН границ.
Можно просто собрать подписи всех собственников на акте согласования границ — это самый быстрый и законный способ.
Протокол общего собрания собственников помещений в МКД здесь нЕ нужен — он требуется только для образования земельного участка под МКД ч. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Подписи всех сособственников участка достаточны и полностью заменяют любое собрание.
Отдельные жилые дома (блокировки или индивидуальные) не являются частью МКД, поэтому их собственники участвуют в согласовании именно как сособственники общего участка, а не как участники ОСС МКД.