Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли оформить нашу устную договоренность документально?
Добрый день!
Планирую покупать квартиру в ипотеку на третье лицо(двоюродный брат) с которым доверительные отношения. Оформление на себя не возможно. Первоначальный взнос, ежемесячные платежи, страхование за мной. Планирую досрочное погашение в течение 2-3 лет и после закрытия оформить собственность на себя. Подскажите возможные риски. Можно ли оформить нашу устную договоренность документально?
Здравствуйте!
1. Главные риски
Квартира по закону будет принадлежать брату, а не вам.
Пока ипотека не погашена и даже после её погашения, собственник – тот, на кого оформлен ДКП/ДДУ и ипотечный договор, то есть ваш брат.
Вы, как «плательщик», никаких прав на жильё не приобретаете.
Брат может:
отказаться переоформлять квартиру на вас после закрытия ипотеки;
продать/заложить/подарить квартиру (при согласии банка, если ипотека ещё есть);
оформить на неё брачный режим (если женится) – часть квартиры может считаться совместно нажитой;
умереть – квартира перейдёт наследникам, а не вам.
Ваши платежи – по сути дар или займ брату.
Без грамотных документов суд, как правило, будет считать, что вы безвозмездно помогали родственнику. Вернуть деньги или жильё будет очень сложно.
Риски брата:
В случае вашего конфликта он останется с ипотекой, которую сам не тянет;
Возможны претензии его супруги/родственников к «серым схемам».
2. Что можно оформить документально
Устной договорённости недостаточно. Возможны варианты, но ни один не даёт 100% защиты, как если бы квартира сразу была оформлена на вас.
Минимум, что следует сделать:
Договор займа между вами и братом.
В договоре: вы «даёте брату в долг» сумму первоначального взноса + все ежемесячные платежи (фиксировать в расписках/актами).
Срок возврата – после полной выплаты ипотеки или конкретная дата.
Обязательно расписки/подписи под каждой суммой.
Плюс – вы хотя бы формально сможете через суд требовать деньги, если он откажется переоформлять квартиру.
Минус – это не даёт вам права на квартиру, только на возврат денег.
Нотариальное соглашение / предварительный договор купли‑продажи квартиры.
Можно составить предварительный ДКП: после погашения ипотеки брат обязуется продать вам квартиру за определённую цену (например, за сумму, которую вы фактически внесли).
Лучше делать у нотариуса.
Но: банк-ипотекодатель может быть против любых обременений и договоров без его согласия;
даже при наличии предварительного договора придётся судиться, если брат передумает.
Соглашение о «скрытом соинвестировании» / совместном участии.
Гражданско‑правовой договор, где прописано, что вы оплачиваете часть/всё, а брат обязуется после погашения ипотеки оформить долю/квартиру на вас.
Это сложный инструмент, его нужно делать через юриста, и он всё равно не исключает спора в суде.
Доверенность от брата на совершение сделок с квартирой после погашения ипотеки – слабая защита.
Доверенность можно в любой момент отменить.
Поэтому как единственный механизм она ненадёжна.
3. Важные нюансы
Если брат состоит или вступит в брак, а ипотека и квартира оформлены на него в период брака, супруга может получить права на долю как на совместно нажитое имущество. Тогда для переоформления на вас понадобится и её согласие.
В случае банкротства брата квартира и долг могут попасть в конкурсную массу; ваши фактические платежи ничего не спасут.
Банк обычно запрещает без его согласия уступать права, передавать залог, заключать некоторые дополнительные соглашения, поэтому часть схем может быть нарушением ипотечного договора.
Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/
Спасибо за любую поддержку!
С уважением,
Набатова Екатерина