Вопрос: насколько небезопасно нам проводить сделку без нотариуса и какие могут быть нехорошие последствия?

Здравствуйте,  Денис.

Сделка рискованная, нужно выяснить осталось ли у мужа какое либо жилье для постоянного проживания и не является ли указанная сделка для него кабальной.

Семейный кодекс

Статья 44. Признание брачного договора недействительным

1. Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для недействительности сделок.

2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.

Возможно есть риски признания мужа или жены банкротом и в этом случае квартиру могут вернуть в исходное состояние и обратить на нее взыскание кредиторы.

Запросите кредитные истории мужа и жены у продавца квартиры.

Также нужно выяснить не вкладывался ли в квартиру материнский капитал.

Плюс в подтверждение рискованности сделки говорит нежелание продавца оформлять сделку нотариально.

Вы можете предложить оплатить услуги нотариуса если ее так беспокоят расходы.

Здравствуйте!

 Вопрос: насколько небезопасно нам проводить сделку без нотариуса и какие могут быть нехорошие последствия?

Есть риск оспаривания в судебном порядке брачного договора, по условиям которого  совместно нажитое недвижимое имущество перешло в единоличную собственность одного из супругов, в соответствии с ч. 2 ст. 44 СК РФ. Если в собственности второго супруга нет имущества, по условиям брачного договора, так, это единственное совместно нажитое имущество, которое перешло в собственность одного из супругов. 

Так, согласно норме данной статьи

2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.

И еще нужно ли просить, чтобы супруг продавца предоставил документ, что он не против продажи квартиры?

Нет, не требуется, поскольку квартира по условиям брачного договора находится в единоличной собственности одного из супруга, так, режим совместной собственности изменен брачным договором, в соответствии со ст. 42 СК РФ. 

В этом случае, предоставлять нотариально удостоверенное согласие на сделку, в соответствии с ч.3  ст. 35 СК РФ  не нужно. 

Сделка без нотариуса возможна, но существенно рискованна в вашей ситуации. Хотя с 2018 года продажа долей в праве общей собственности на жильё не требует обязательного нотариального удостоверения, если продается целиком квартира одним собственником, в вашем случае есть дополнительные риски:

 
Брачный договор оформлен менее месяца назад — это может быть признаком мнимой или притворной сделки, направленной на обход прав супруга. Согласно ч. 2 ст. 44 СК РФ, брачный договор, заключённый с целью нанесения ущерба интересам кредиторов или супруга, может быть признан недействительным. Если супруг продавца оспорит сделку, ссылаясь на то, что квартира — совместно нажитое имущество, и брачный договор — фикция, суд может признать сделку недействительной (ст. 170 ГК РФ).
Наличие несовершеннолетнего, прописанного в квартире, — не влияет на право собственности, но требует проверки отсутствия ограничений, наложенных органами опеки (например, если ребёнок ранее имел долю и она была продана без разрешения).
Согласие супруга — если квартира приобретена в браке, даже при наличии брачного договора, рекомендуется получить нотариальное согласие супруга на продажу. Иначе он вправе в течение 1 года оспорить сделку, ссылаясь на ст. 35 СК РФ (отсутствие согласия на распоряжение совместным имуществом).
 
Вывод:
— Нотариус не обязателен по закону, но крайне желателен для минимизации рисков.
— Требуйте нотариальное согласие супруга продавца — это защитит вас от оспаривания.
— Проверьте выписку из ЕГРН на предмет обременений и уточните, когда и как квартира была приобретена (до/в браке).

 
Без этих мер сделка может быть признана недействительной, и вы рискуете лишиться и квартиры, и денег.