Мы хотим взять дом в аренду под выкуп Но у собственника этот дом в ипотеку Я созвонилась с собственником она

Здравствуйте, Юлия!

   Ваше опасение абсолютно обоснованно. Схема, которую вам предлагает собственница, — чрезвычайно рискованная. Вы рискуете годами платить по чужому ипотечному кредиту, а в конце остаться без денег и без дома. Покупка жилья «в рассрочку» у собственника возможна, но требует юридически безупречного оформления.

   Ни в коем случае не платите деньги без правильно оформленных документов! Предлагаемая схема «платим ипотеку вместо аренды» является нестандартной и создает огромные риски. Чтобы защитить свои права и деньги, необходимо оформить сделку как аренду с последующим выкупом через предварительный договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре, и получить согласие банка-кредитора.

1.  Убедитесь, что сделка вообще возможна 
   Первое и самое главное — дом находится в залоге у банка (ипотека). По закону сдача в аренду заложенного имущества допускается только с согласия залогодержателя (банка), если договором ипотеки не предусмотрено иное (ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

  Прямо на встрече спросите у собственницы, есть ли у нее письменное разрешение от банка на сдачу этого дома в аренду. Если такого разрешения нет, банк в любой момент может узнать о сделке и потребовать досрочного погашения кредита, а в случае неуплаты — начать процедуру продажи дома с торгов. Ваши договоренности с хозяйкой в этой ситуации ничего не будут значить.

2. Проведите полную проверку объекта и собственника
  Перед подписанием любых документов:

Запросите актуальную выписку из ЕГРН. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра. В выписке вы увидите:

Точного собственника (должна совпадать с паспортом).
Наличие обременений: кроме ипотеки, на доме не должно быть арестов, запретов на регистрацию.
Отсутствие других владельцев (например, долевая собственность).
Проверьте паспорт собственницы на соответствие данным в выписке.
Попросите ознакомиться с ипотечным договором, чтобы понять сумму остатка долга и условия кредита.

3. Правильно оформите документы (НИКАКИХ УСТНЫХ ДОГОВОРЕННОСТЕЙ)
   Схема «вносим арендную плату, а потом оформим куплю-продажу» юридически ничтожна. Нужно составить два взаимосвязанных документа:

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

В нем фиксируется окончательная цена дома, которая не изменится в будущем.
Прописывается срок, в течение которого должен быть заключен основной договор (например, «в течение 3 месяцев после полного погашения ипотечного кредита продавцом»).
Указывается, что часть выплат (ваши «арендные» платежи) засчитывается в счет покупки. Без этой формулировки все ваши деньги будут считаться просто платой за проживание и не дадут права на дом.
Договор аренды.

В нем отдельно прописывается размер ежемесячной платы.
Обязательно делается ссылка на ПДКП, что определенный процент или сумма из арендной платы идет в счет будущего выкупа.
Все расчеты — только безналичным путем с четким указанием назначения платежа («арендная плата в счет выкупа по ПДКП №… от…»).
Регистрация обременения в Росреестре (максимальная защита).

Предварительный договор купли-продажи можно зарегистрировать в Росреестре. После этого собственница не сможет продать, подарить или перезаложить дом без вашего ведома, так как на объекте будет зарегистрировано обременение в вашу пользу.
Это самый надежный способ гарантировать, что дом достанется именно вам.

«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ»
Риск 1 (Основной): Собственница передумает. Закрыв ипотеку на ваши деньги, она может просто продать дом кому-то другому, вернув вам лишь малую неустойку, если она вообще будет прописана в плохом договоре.
Риск 2: Нарушение перед банком. Если у нее нет согласия банка на аренду, ваше проживание может стать причиной проблем с кредитором, вплоть до изъятия дома.
Риск 3: Финансовая несостоятельность собственницы. Если у нее появятся другие долги, на дом может быть наложен арест.
Риск 4: Повышение цены. Без фиксации цены в ПДКП она может решить, что дом подорожал, и потребовать доплаты.
На встрече в воскресенье вам необходимо получить ответы на эти ключевые вопросы:

Можете ли вы показать письменное согласие вашего банка на сдачу этого дома в аренду?
Какова точная сумма остатка по ипотечному кредиту на сегодняшний день? Готовы ли вы предоставить для ознакомления договор с банком и график платежей?
Готовы ли мы оформить сделку через нотариально удостоверенный предварительный договор купли-продажи с фиксацией цены и регистрацией в Росреестре?
Рекомендация: Если собственница откажется от прозрачного и юридически правильного оформления (ПДКП + регистрация) или не сможет предъявить разрешение банка — откажитесь от этой сделки. Ваши риски будут неоправданно высоки. Рассмотрите классическую ипотеку, если есть возможность, или поиск других вариантов.

Если вам нужно составить документ, получить более расширенную консультацию или представить ваши интересы в органах власти или суде — нажмите на кнопку «Общаться в чате».