Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Я покупаю квартиру по ДКП у физ лица, при этом 3 года назад был заключён предварительный договор, по которому я внёс 4 млн и остался должен ещё 1 млн.после окончания строительства квартиры
Я покупаю квартиру по ДКП у физ лица, при этом 3 года назад был заключён предварительный договор, по которому я внёс 4 млн и остался должен ещё 1 млн.после окончания строительства квартиры. Сейчас продавец настаивает на том, чтобы в основном договоре указать 4 млн, а все остальные выплаты - неотделимые улучшения. Вопрос: с какой суммы я буду платить подоходный налог, если продам квартиру ранее 5 лет, при условии что в ДКП будет 4 млн + 1,5 млн это улучшения?
1. Если вы продаёте квартиру ранее истечения минимального срока владения (5 лет), вы обязаны уплатить НДФЛ:
13 % (или 15 % с суммы превышения 5 млн руб. дохода)
Налоговая база определяется по формуле:
Доход от продажи – подтверждённые расходы на приобретение
или, по выбору налогоплательщика,
Доход от продажи – имущественный вычет 1 млн руб.
2. Что считается «доходом от продажи»
Для ФНС доходом является цена, указанная в основном договоре купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (ст. 217.1 НК РФ).
В вашем случае:
в ДКП указано 4 млн руб.
«1,5 млн руб.» оформлены как неотделимые улучшения, а не как цена объекта
Налоговый доход = 4 млн руб.
(если 4 млн ≥ 70 % кадастровой стоимости)
3. Что считается расходами на приобретение
3.1. Что точно принимается ФНС
К расходам принимается только то, что связано с приобретением права собственности, и подтверждено документально:
цена по ДКП
расходы по предварительному договору, если они прямо засчитываются в цену квартиры
госпошлина, услуги нотариуса (в отдельных случаях)
3.2. Неотделимые улучшения — ключевой риск
Расходы на неотделимые улучшения могут уменьшать налоговую базу, но только если одновременно выполняются все условия:
Улучшения произведены после возникновения права собственности
Есть договоры, акты, чеки
Улучшения реально увеличивают стоимость объекта
Они не являются частью скрытой цены сделки
В вашей ситуации:
«1,5 млн» фактически является доплатой за квартиру
оформляется искусственно как «улучшения»
ФНС очень часто переквалифицирует такие схемы
Высокий риск, что налоговая:
не признает эти расходы
квалифицирует схему как занижение цены
доначислит налог + пени + штраф (20–40 %)
С какой суммы вы будете платить НДФЛ?
Формально (по документам):
Доход: 4 млн руб.
Расход: 4 млн руб.
Налоговая база: 0
НДФЛ: 0
Реально (с точки зрения налоговых рисков):
ФНС может признать, что:
реальная цена = 5,5 млн
«улучшения» — часть оплаты квартиры
Тогда:
доход = 5,5 млн
подтверждённый расход = 4 млн
налог = 1,5 млн × 13 % = 195 000 руб.
плюс пени и штраф
Здравствуйте
По факту вам предлагают заключить сделку по заниженной цене с заключением дополнительного договора на неотделимые улучшения (которая доведет цену договора до рыночной).
В таком случае ваши расходы по этой сделке, которые вы сможете документально подтвердить — 4 млн рублей, а не 5,5 млн рублей.
Чтобы ответить на вопрос о том, какой будет налог по сделке (при продаже по истечении 5 лет), надо знать цену будущей продажи — вот ее вы и уменьшаете на подтвержденные расходы и применяете к полученной разнице ставку налога 13 (15) процентов