Что делать в этой ситуации, какие пути развития могут быть?

Здравствуйте.

Вы документы на регистрацию подавали через МФЦ?

Алена, добрый вечер.

Согласно ст. 867 ГК РФ и правилам совершения расчетов через аккредитив, банк производит выплату только при представлении документов, строго соответствующих условиям аккредитива. В вашем случае — это три выписки из ЕГРН (или иные документы, подтверждающие регистрацию всех трех ДКП).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, существенное нарушение условий договора одной из сторон может стать основанием для расторжения договора. Ситуация, при которой право собственности перешло, а оплата невозможна из-за блокировки цепочки, является критической для продавцов первого звена.

Для минимизации рисков и успешного завершения сделкиможно предпринять следующие шаги:

1: Мониторинг статуса в Росреестре
Необходимо срочно выяснить причину задержки регистрации 1-комнатных квартир.

Узнайте номера заявок (КУВД) по встречным объектам.
Проверьте статус на сайте Росреестра. Если стоит статус «Приостановлено», нужно немедленно получить уведомление о приостановке. Часто причинами являются технические ошибки, отсутствие согласий супругов или ошибки в закладных банка.
2: Взаимодействие со Сбербанком
Свяжитесь с менеджером ипотечного центра Сбербанка, который сопровождал сделку. Поскольку ипотека выдана Сбербанком, банк крайне заинтересован в завершении регистрации, так как объекты должны перейти к нему в залог.
Проверьте дату истечения аккредитива. Если до конца срока осталось менее 5–7 рабочих дней, необходимо подготовить дополнительное соглашение между Покупателем 3-комнатной квартиры и Банком о продлении срока действия аккредитива.
3: Согласование действий между участниками
Все стороны сделки (все звенья) должны оперативно реагировать на запросы Росреестра.
Если регистрация одной из 1-комнатных квартир невозможна по объективным причинам, участникам придется подписывать соглашение о расторжении ДКП по 3-комнатной квартире (в связи с невозможностью исполнения встречного обязательства), либо менять условия аккредитива.
4: Изменение условий аккредитива (крайняя мера)
Если регистрация по 1-комнатным квартирам затягивается на неопределенный срок, но Покупатель 3-комнатной квартиры добросовестен, стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору и изменить условия раскрытия аккредитива в банке (например, разрешить частичное раскрытие или раскрытие на основании уже зарегистрированного первого договора), однако Сбербанк в альтернативных сделках редко идет на это без изменения всей структуры сделки.

Добрый вечер! 

На данный момент зарегистрирован только договор 3х комнатной, остальные 2 договора в процессе регистрации.

Ваша сделка предполагает альтернативную схему, где продажа трехкомнатной квартиры и покупка двух однокомнатных квартир взаимосвязаны через аккредитив. Условие о раскрытии аккредитивов привязано к регистрации всех трех договоров купли-продажи. Если регистрация двух однокомнатных квартир задерживается, это может повлиять на раскрытие аккредитивов и, соответственно, на расчеты по всем сделкам.

Что делать в этой ситуации, какие пути развития могут быть?

Нормальный сценарий (самый частый)

Росреестр просто дольше рассматривает или временно приостановил регистрацию двух ДКП однокомнатных квартир  (запрос доп.документов, согласий супругов, технические моменты и т.п.).
После устранения причин — регистрируют все переходы прав, аккредитивы раскрываются, деньги расходятся по схеме.

Приостановка регистрации по 1–2 договорам
Возможные причины (из практики по 218‑ФЗ): ошибка/неточность в договоре, кадастровых данных;
отсутствие какого‑то согласия (супруг, опека, залогодержатель и т.п.); наложенные ограничения/аресты на объект; ранее поданные по этому же объекту документы ещё не отработаны (п. 11 ч. 1 ст. 26 Закона №218‑ФЗ: вторые по времени документы ждут завершения первых).
В этом случае Росреестр выносит решение о приостановлении с перечислением причин с указанием срока их устранения (обычно до 3 месяцев).
Если причины не устранить — будет отказ в регистрации.

Отказ в регистрации одного из ДКП однокомнатной квартиры.
Тогда: по этому объекту право не перейдёт к вам; аккредитив  не раскрывается (условие: регистрация перехода права по трем договорам);
дальше возможны варианты: исправление договора/ошибок и повторная подача;
расторжение проблемного ДКП и поиск другой квартиры (если это вообще предусмотрено схемой и условиями ипотеки/аккредитива);
Важно понимать: недействительность или не пройдённая регистрация одной из «дочерних» сделок не делает автоматически недействительной уже зарегистрированную продажу трехкомнатной квартиры.
Продажа трехкомнатной квартиры — отдельный договор купли‑продажи.

Что можно сейчас предпринять для прояснения ситуации.

1. Получить сведения  по статусу всех заявлений поданных в Росреестр.

Либо через МФЦ, либо через личный кабинет Росреестра.
Нужны номера заявлений по двум однушкам.
Цель: Посмотреть: зарегистрировано / приостановлено / отказ;
если приостановка — по какой статье 218‑ФЗ и по каким конкретно причинам.

2.Взять у  банка / риелтора пакет документов по аккредитивам

Цель: Выяснить условия раскрытия каждого аккредитива: точно ли привязано к регистрации всех трёх ДКП или аккредитивы раскрываются после предоставления расписок о сдачи всех ДКП на регистрацию а возможно там есть иные формулировки (например, по каждому объекту отдельно);
Кто может инициировать изменения/отзыв аккредитива в случае отказа в регистрации по одному договору.

3.Связаться со Сбербанком (ипотечным менеджером)

Цель: уточнить могут ли они, в случае проблем с одной из однокомнатных квартир, заменить объект залога;
что будет, если по одной однокомнатной квартире будет отказ, а по другой регистрация пройдёт.

Ваша ключевая задача сейчас — вытащить из Росреестра точный статус по двум ДКП, а из банка/риэлтора — условия аккредитивов. От этого зависят дальнейшие шаги.
При возникновении дополнительных вопросов возвращайтесь с обратной связью ко мне в чат.