Сын женат но в дальнейшем хочу оставить квартиру ему но без право продажи как лучше поступить

Здравствуйте, Ольга!

   Невозможно составить договор дарения с прямым условием «без права продажи» — такое ограничение будет ничтожным. Однако, используя предусмотренные законом механизмы (дарение с условием пожизненного проживания или завещание с завещательным отказом), вы можете фактически затруднить или сделать невозможной продажу квартиры в будущем, защитив жилье для сына.

Вариант 1. Дарение квартиры с условием пожизненного проживания дарителя
В этом случае вы сейчас передаете сыну право собственности, но юридически сохраняете за собой право жить в квартире до конца жизни. Это создает обременение, которое сильно осложнит продажу.

  Обязательное нотариальное удостоверение. С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости (даже между близкими родственниками) подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Без этого Росреестр не зарегистрирует переход права.
   Условие о пожизненном проживании. В текст нотариального договора дарения необходимо включить пункт о том, что даритель (вы) сохраняет право пожизненного пользования (проживания) в данной квартире. Это право будет зарегистрировано в ЕГРН как обременение.
   Налогообложение. Поскольку дарение осуществляется близкому родственнику (сыну), полученная им квартира не облагается НДФЛ (подп. 18.1 п. 1 ст. 217 Налогового кодекса РФ). Уплатить нужно только госпошлину за регистрацию права (4000 ₽) и нотариальный тариф.
   Регистрация перехода права и обременения. Нотариус в электронном виде подает договор на регистрацию в Росреестр. В ЕГРН будет одновременно внесена запись о новом собственнике (сыне) и об обременении в виде вашего права пожизненного проживания (основание — ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Вариант 2. Завещание с завещательным отказом (легат)
Вы не передаете квартиру сейчас, а указываете в завещании, что наследник (это может быть не сын) обязан предоставить сыну право пожизненно в ней жить. Сын становится не собственником, а пользователем, и продать квартиру не сможет.

Нормы права и практические шаги:

Основание — ст. 1137 ГК РФ. Завещатель вправе возложить на наследника обязанность предоставить другому лицу право пользования жилым помещением на период жизни этого лица. Это и есть завещательный отказ.
Оформление завещания у нотариуса. Вы составляете у нотариуса завещание, в котором:

Назначаете наследника на квартиру (это может быть сын, другой родственник или третье лицо).
Возлагаете на этого наследника завещательный отказ в пользу вашего сына: обязанность предоставить ему право пожизненного проживания в этой квартире.
Неотчуждаемость права пользования. Ключевая норма: право пользования, установленное завещательным отказом, сохраняет силу при любой последующей продаже квартиры. Даже если наследник продаст квартиру, новый владелец не сможет выселить вашего сына.
Регистрация обременения после вашей смерти. После открытия наследства нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство и одновременно — свидетельство о праве на получение завещательного отказа. На их основании в ЕГРН будет зарегистрировано право собственности наследника и обременение в виде права пожизненного проживания вашего сына.
   Для Варианта 1 (дарение): Главный риск — для вас. Вы теряете право собственности. Хотя право проживания защищено, теоретически могут возникнуть конфликты с сыном-собственником по вопросам содержания жилья.
  Для Варианта 2 (завещательный отказ): Риск конфликта между наследником (собственником) и вашим сыном (пользователем). Наследник обязан содержать жилье, что может привести к спорам. Крайне важно выбрать надежного и добросовестного наследника в завещании.
  Сроки и стоимость. Вариант 1 требует затрат на нотариуса и регистрацию сейчас. Вариант 2 дешевле при составлении завещания, но после вашей смерти наследники понесут расходы на оформление наследства и регистрацию.
   Для выбора оптимального для вас варианта важно уточнить:

Планируете ли вы продолжать жить в этой квартире? (Это определяет выбор между вариантами 1 и 2).
Есть ли у вас, помимо сына, другие близкие родственники (например, внуки, второй ребенок), которым вы могли бы завещать квартиру с обременением в пользу сына? (Это важно для варианта 2).
Насколько вы доверяете сыну в вопросах управления имуществом и насколько важно полностью исключить возможность продажи? (Вариант 2 дает максимальную гарантию).
Резюме: Если ваша главная цель — гарантировать, что сын никогда не лишится жилья, вариант с завещательным отказом (легатом) является более надежным и предсказуемым юридическим решением.

  Если вам нужно составить документ, получить более расширенную консультацию или представить ваши интересы в органах власти или суде — нажмите на кнопку «Общаться в чате».