Является в данном случае нарушением ИП эксплуатация данного помещения и есть ли риски вынесения штрафа?

Здравствуйте.

Эксплуатация нежилого помещения в доме, не введенным в эксплуатацию конечно является нарушением законодательства.

В соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ — Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Здравствуйте

Само по себе решение суда о признании дома законченным строительством не приравнивается к вводу дома в эксплуатацию. Это лишь констатация факта завершения строительных работ.
Отсутствие акта ввода в эксплуатацию: Отсутствие акта ввода в эксплуатацию означает, что здание не соответствует требованиям безопасности, градостроительным нормам и правилам, и, как следствие, не может быть законно эксплуатироваться.

 Законность эксплуатации помещения ИП

 Статья 55 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ): Именно эта статья регулирует ввод объекта в эксплуатацию. Пункт 1 гласит, что ввод объекта в эксплуатацию осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию.

Без этого разрешения эксплуатация объекта запрещена.
Статья 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ): Эта статья предусматривает ответственность за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию.

Часть 5 статьи 9.5 КоАП РФ: Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, — влечет наложение административного штрафа:

на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей;
на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей;
на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Важно: В вашем случае, поскольку ИП использует помещение в коммерческих целях, он может быть приравнен к юридическому лицу для целей применения данной статьи.

Наиболее вероятный риск – это наложение административного штрафа по статье 9.5 КоАП РФ. Размер штрафа может достигать 20 000 рублей. Помимо штрафа, может быть выдано предписание об устранении нарушений, то есть о необходимости получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Исполнение этого предписания может быть сложным и потребовать значительных усилий и времени, так как получение разрешения – обязанность застройщика, а не собственника помещения. В случае неисполнения предписания или повторного нарушения, деятельность ИП может быть приостановлена в судебном порядке. Иски от третьих лиц: Если эксплуатация помещения ИП создает угрозу жизни или здоровью граждан (например, из-за нарушений пожарной безопасности или санитарных норм), могут быть предъявлены иски от третьих лиц.  

Рекомендации:

 Попытайтесь связаться с застройщиком дома и выяснить причины отсутствия акта ввода в эксплуатацию и сроки его получения. Возможно, застройщик предпринимает какие-то действия для решения этой проблемы.
Обратитесь в администрацию города или района с запросом о статусе дома и причинах отсутствия акта ввода в эксплуатацию.
 Если есть сомнения в безопасности помещения и дома в целом, можно заказать независимую экспертизу.
Если застройщик уклоняется от получения акта ввода, можно рассмотреть возможность обжалования его действий/бездействия в судебном порядке.
Рассмотреть возможность приостановки деятельности: Если риски слишком высоки, рассмотрите возможность приостановки деятельности в помещении до получения акта ввода в эксплуатацию.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте. ЭКсплуатация здания в отсутствие акта ввода в эксплуатацию является нарушением, ст. 9.5 КоАП РФ.

5. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

В силу п. 4.13 СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87" (утв. Приказом Минстроя России от 27.07.2017 N 1033/пр) 

4.13 Процедура приемки объекта застройщиком (техническим заказчиком) завершается подписанием участниками строительства акта приемки объекта капитального строительства по форме, установленной техническим заказчиком, или по соответствующим формам, приведенным в приложении Г, с приложением проектной и указанной в 4.10 документации.

До подписания акта Вас должны были подключить к сетям для предоставления коммунальных услуг. «СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87» (утв. Приказом Минстроя России от 27.07.2017 N 1033/пр) 

4.19 До подписания акта приемки, выполняемой по завершении строительства, реконструкции объекта, застройщик (технический заказчик) организует подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями [12] и предоставлением документации, указанной в исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства, раздел 4 «Процедуры, связанные с предоставлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект, заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения) и водоотведения» [8], исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения, раздел 5 «Процедуры, связанные с предоставлением разрешения на ввод объекта капитального строительства нежилого помещения в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект, заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения» [9] и исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства сетей теплоснабжения, раздел 5 «Процедуры, связанные с представлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект» [10], объектов водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, раздел 7 «Процедуры, связанные с представлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект» [15], объектов электросетевого хозяйства, раздел 6 «Процедуры, связанные с представлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект» [16].

Свяжитесь срочно с застройщиком, узнайте где акт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства. Если на Вашу просьбу он не отреагирует, придётся обращаться в суд с иском.

Здравствуйте!

На основании ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, -

 
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Согласно ст. 55 ГрК РФ, именно разрешение на ввод в эксплуатацию является единственным документом, подтверждающим безопасность объекта и его соответствие проектной документации.

На данный момент судом вынесено решение о «Признании законченным строительством многоквартирным жилым домом»

Это не освобождает Вас от административной ответственности.

Решение суда о праве собственности лишь фиксирует Ваш титул владельца, но не подтверждает техническую пригодность здания для нахождения в нем людей.

Для Вас как для ИП существуют три риска.

Первый — штраф по ст. 9.5 КоАП невелик (для граждан от 2000 до 5000 руб.), однако надзорные органы (Госстройнадзор или Прокуратура) вправе выдать предписание о прекращении эксплуатации. Если будете игнорировать предписания, это влечет за собой риск приостановки деятельности через суд.

Второй — Вы не сможете легально заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по постоянной схеме. Потребление электроэнергии и воды по строительным тарифам или через временные сети чревато огромными доначислениями.

Третий — в случае любого происшествия в помещении (пожар, обрушение части конструкций, инцидент с инженерными сетями), повлекшего вред здоровью граждан, отсутствие акта ввода в эксплуатацию станет прямым доказательством Вашей вины. С точки зрения ст. 238 УК РФ, эксплуатация объекта, не прошедшего государственную проверку безопасности, квалифицируется как оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности. Суд в такой ситуации встанет на сторону потерпевших, так как Вы сознательно использовали объект, юридически не допущенный к безопасной эксплуатации. Вам необходимо инициировать подачу заявления на выдачу разрешения либо требовать в судебном порядке от застройщика или администрации города (в зависимости от ситуации с долгостроем) завершения процедуры ввода объекта в эксплуатацию.

Здравствуйте!

Не соглашусь с коллегами, поскольку ими не учтены разъяснения  п.45 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44

В частности   вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности    является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости.    

При этом   получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется,  а  собвенник    вправе использовать его в гражданском обороте. 

Более подробно с разъяснениями можете ознакомиться  по ссылке https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_464555/

 Является в данном случае нарушением ИП эксплуатация данного помещения и есть ли риски вынесения штрафа? 

Нет, не является.

Штраф  за  эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию в Вашем случае  не применим. (ч.5 ст.9.5 КоАП РФ)

Поскольку    эксплуатация  помещения в МКД,   после признания  на него в судебном порядке право собственности,       не составляет административного правонарушения, предусмотренного ст.9.5 КоАП РФ. 

Использование (эксплуатация) данного объекта недвижимости не составляет административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, если после вступления решения суда в законную силу не совершено иных нарушений, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44

Добрый день. В данном случае вам необходимо выяснить причины не ввода в эксплуатацию, были ли застройщиком предприняты попытки ввода и был ли отказ в вводе в эксплуатацию (если был, то по каким основаниям). Поскольку, в данном случае, при самовольной постройке имеется возможность избежать штрафа, оперевшись на положения п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» которое гласит, что: «Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.»

При этом, необходимо учитывать, что дом не введённый в эксплуатацию, не всегда является самовольной постройкой. Сам факт отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию не делает объект самовольным автоматически. Ключевое значение имеют обстоятельства возведения постройки и соответствие её создания установленным требованиям. Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:
— на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
— на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта;
— без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений;
— с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления. Для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного из этих признаков.

Судебное решение о признании дома завершённым строительством и многоквартирным объектом не заменяет разрешение на ввод в эксплуатацию. Такое решение лишь подтверждает факт завершения строительства и статус объекта, но не гарантирует его техническую пригодность и соответствие нормативам для эксплуатации.

 Здравствуйте

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме и соответствие требованиям безопасности, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Фактическая эксплуатация объекта капитального строительства без данного разрешения образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Для индивидуального предпринимателя санкция предусматривает штраф или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Наличие зарегистрированного права собственности в соответствии со статьей 219 ГК РФ подтверждает гражданско-правовой титул, но не подменяет собой административную процедуру допуска объекта к использованию. Судебное решение о признании дома законченным строительством констатирует факт создания вещи, но не заменяет заключения органа государственного строительного надзора, предусмотренного статьей 54 Градостроительного кодекса РФ. Практика показывает, что надзорные органы могут привлечь ИП к ответственности, поскольку безопасность здания документально не подтверждена актом ввода. Риск блокировки деятельности высок, поэтому рекомендую не начинать коммерческую эксплуатацию до получения разрешения на ввод или специального судебного акта, разрешающего эксплуатацию.

Здравствуйте!

Эксплуатация помещения в здании, которое не прошло процедуру ввода в эксплуатацию, нарушает градостроительное законодательство и создаёт административные риски. По закону эксплуатация здания возможна только после выдачи соответствующего акта органами местного самоуправления  (ст. 55 ГрК РФ). Отсутствие акта ввода в эксплуатацию делает использование помещений незаконным.

Факт подключения коммуникаций и наличия договоров с ресурсоснабжающими организациями не снимает административной ответственности за эксплуатацию незавершённого строительства. Штрафы предусмотрены Кодексом РФ об административных правонарушениях — вплоть до приостановления деятельности предприятия.

Однако Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 разъясняет, что суды принимают во внимание добросовестность собственника и объективные причины невозможности введения объекта в эксплуатацию.

Если застройщик признан банкротом, существует вероятность положительного исхода суда при доказывании отсутствия вины владельца помещения.

Рекомендую немедленно подать иск в суд с требованием признать здание соответствующим строительным нормам и ввести его в эксплуатацию