Здравствуйте! Покупаем земельный участок под ИЖС кадастровая стоимость участка 267 000 рублей. Покупаем за 650 000 рублей. Продавец владеет участком менее двух лет. Будет ли ему необходимо оплатить налог и нужна ли декларация.
Здравствуйте!
1) Исходные данные
Земельный участок (ИЖС).
Кадастровая стоимость: 267 000 ₽.
Цена сделки: 650 000 ₽.
Продавец владеет менее 2 лет.
2) Нужен ли продавцу НДФЛ
2.1. Освобождение по сроку владения
Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если соблюдён минимальный срок владения: как правило 5 лет, а в отдельных случаях — 3 года (льготные основания перечислены в ст. 217.1 НК РФ).
Поскольку у продавца менее 2 лет, освобождение по сроку обычно не применяется (если только в конкретном субъекте РФ не установлен сокращённый срок вплоть до 0 — такая возможность прямо предусмотрена ст. 217.1 НК РФ).
Вывод: в общем случае у продавца возникает налогооблагаемый доход.
2.2. Какой доход возьмут для налога (правило 70% кадастра)
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, то доход для налогообложения считают как кадастр × 0,7.
У вас: 267 000 × 0,7 = 186 900 ₽. Цена продажи 650 000 ₽ > 186 900 ₽ → доход берётся 650 000 ₽.
3) Можно ли сделать налог “0” и нужна ли декларация
3.1. Если продавец — налоговый резидент РФ (обычно “183+ дней” в РФ в году продажи)
Продавец вправе уменьшить доход от продажи земельного участка на имущественный вычет до 1 000 000 ₽.
Так как 650 000 ₽ ≤ 1 000 000 ₽ → налоговая база может быть 0, НДФЛ к уплате 0 ₽.
Декларация (3-НДФЛ): с 01.01.2022 доход от продажи можно не отражать в 3-НДФЛ, если он полностью перекрывается имущественным вычетом, и сумма дохода не превышает размер вычета. Это прямо следует из ст. 229 НК РФ и разъяснений ФНС.
Важно: условие считается по сумме таких доходов за год. Если в том же году продавец продаст ещё недвижимость/землю, и суммарно доходы превысят лимит вычета — тогда появится база и обязанности по декларированию/уплате.
3.2. Если продавец — налоговый нерезидент РФ
Для нерезидента ставка по доходам от продажи, как правило, 30%.
Имущественные вычеты по ст. 220 НК РФ нерезидентам обычно не предоставляются (на практике ФНС это указывает прямо).
4) Сроки (если декларация/налог всё же нужны)
Если обязанность декларировать возникает (например, доход не перекрыт вычетом/продавец нерезидент), декларация подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, налог уплачивается до 15 июля.
5) Итог по вашему кейсу
Да, в общем случае при владении менее 2 лет доход от продажи облагается НДФЛ (освобождение по сроку не подходит).
Если продавец — резидент РФ, то при цене 650 000 ₽ он обычно закрывает доход вычетом до 1 000 000 ₽ → НДФЛ = 0, и 3-НДФЛ можно не подавать, при условии что иных продаж недвижимости в этом году, “съедающих” вычет, нет.
Если продавец — нерезидент, высока вероятность НДФЛ 30% со всей суммы, без вычета, и тогда декларация/уплата нужны.
