В квартире три собственника,сын 24 года отец 50 лет и дочь 3 года,сын старший хочет продать свою долю в квартире,у отца нет финансов на это ,и желания продавать заработанную квартиру,сможет ли сын продать свою долю в квартире ни смотря на то что есть несовершеннолетний собственник,у отца с младшей дочерью единственное жилье?
желания продавать заработанную квартиру, сможет ли сын продать свою долю в квартире ни смотря на то что есть несовершеннолетний собственник, у отца с младшей дочерью единственное жилье?
Добрый день!
Реализовать идею продажи доли при наличии несовершеннолетнего долевого собственника будет практически невозможно.
Дело в том, что при продаже своей доли продавец обязан предложить купить её другим долевым собственникам, в силу ст. 250 Гражданского Кодекса РФ:
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца,… со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
А поскольку один из них -несовершеннолетний, то требуется согласие органа опеки и попечительства на отказ от покупки доли. А этот орган практически никогда не оформляет такое согласие, предлагая ждать совершеннолетия ребенка.
Но...
Далее продолжу.
Добрый вечер! Да, может, с соблюдением требований ст.250 ГК РФ:
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если отец не выкупит долю в течение 10 дней со дня получения извещения, то сын может продать долю любому лицу на тех же условиях, которые были указаны в извещении.
Если отец не выкупит долю в течение 10 дней со дня получения извещения, то сын может продать долю любому лицу на тех же условиях, которые были указаны в извещении.
Ответ неверный. В законе указан месяц, а не 10 дней.
Здравствуйте, Ольга.
Если бы старший сын стал действовать в полном соответствии с законом, то перед тем как продавать свою долю, он обязан предложить ее сособственникам, в т.ч. несовершеннолетней сестре. (см.п.2 ст.250 ГК РФ).
Отсутствие ответа отца, как законного представителя 3-летней девочки, на данное извещение будет означать, что нотариус не вправе удостоверить договор купли-продажи старшим сыном своей доли посторонним (см. п.2 ст.37 ГК РФ, п.1.1 ст.42 и ст.54 ФЗ О государственной регистрации недвижимости, ст.48 Основ законодательства о нотариате, п.4.4 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности).
При этом само собой, никакого отказа в письменной форме не будет, в первую очередь потому как отец не станет за ним обращаться в органы опеки в отсутствие своего интереса в нем, по понятным причинам. Соответственно, нет отказа — нет права продажи своей доли старшим сыном.
Вариант продать свою долю у старшего сына все же есть. Через совершение притворной сделки, а именно дарения, прикрывающего фактическую купли-продажу.
При дарении постороннему лицу право правило о преимущественном праве покупки не действует (см. п.2 ст.246 ГК РФ, п.1 ст.250 ГК РФ)
Сможет или нет произвести отчуждение своей доли таким образом — это вопрос непредсказуемой вероятности, а также и решимости, возможностей старшего сына при реализации своих намерений. Как результат, сможет реализовать это старший сын или не сможет — только гадать и зависит это только от него, но исключать такой вариант полностью нельзя.
Тот факт, что жилье является единственным, значения в ситуации не имеет никакого.
Также отмечу, что у старшего сына, как сособственника имеются обязанности нести расходы на содержание общей квартиры пропорционально своей доле. -см. ст.249 ГК РФ. Если он их не исполняет, а за квартиру платит только отец, то он может взыскать в судебном порядке со старшего сына часть уплаченного на основании ст.1102 ГК РФ.
С уважением
Ну и стоит добавить для полноты картины, что в теории сын вправе обратиться в суд с требованием к отцу о выкупе доли на основании п.2 и п.3 ст.252 ГК РФ
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Однако, судебные перспективы таких требований стремятся к 0. Судебная практика по таким делам свидетельствует именно об этом в подавляющем большинстве случаев.
Все остальные моменты могут быть рассмотрены индивидуально в чате.
С уважением
Но обойти такие требования закона возможно, оформив договор дарения своей доли другому лицу. При этом, мнение других долевых собственников вообще не учитывается.
Конечно, можно будет оспаривать эти сделку, полагая, что она притворная, и ею прикрывается купля-продажа, и придётся обращаться в суд.
Так, согласно ст. 170 Гражданского Кодекса РФ:
А это тоже время, судебные расходы и не факт, что получится доказать, что дарение прикрывает куплю-продажу.
Поэтому рекомендую Вам решать вопрос мирным путём. Рассмотреть варианты выкупа доли у сына через ипотеку, к примеру.