На земельном участке находилось 3 многоквартирных дома, сейчас узнали что два дома выделили себе отдельно землю, при этом третьему дому досталось значительно меньше земли

Здравствуйте, Екатерина!

Раздел земельного участка под тремя многоквартирными домами без согласия собственников третьего дома незаконен. Земельный участок под МКД относится к общему имуществу всех собственников помещений в доме (статья 36 Жилищного кодекса РФ) и не подлежит разделу без единогласного согласия всех жильцов (Письмо Минэкономразвития № Д23-6115 от 18.05.2016).

Нарушены ваши права:

Статья 36 ЖК РФ — земельный участок не может быть разделен без согласия собственников

Статья 11.4 ЗК РФ — раздел возможен только при согласии всех участников долевой собственности

Статья 252 ГК РФ — раздел общего имущества требует согласия всех сособственников

В случае необходимости получения развернутой консультации либо подготовки документов Вы можете обратиться В чат к юристу. Обращаю внимание, что услуги, оказываемые в чате, являются платными.

Здравствуйте!

Ниже — практический чек-лист действий для 3-го дома (МКД), которому «урезали» придомовую территорию, а два других дома оформили землю «под себя», без уведомления/согласия жителей.

1) Зафиксировать факты и собрать доказательства (что именно произошло)

Цель: понять, была ли земля уже «общей» (в собственности жильцов), или это была муниципальная земля, и как юридически оформили «выделение».

Получить выписки ЕГРН:

на исходный участок (который разделили) и на новые участки (которые получили два дома);
на ваш дом (3-й МКД): есть ли вообще сформированный участок «под домом».
Основание: регистрация прав и характеристик в ЕГРН — ФЗ № 218-ФЗ.

Получить в администрации:

распоряжение/постановление о разделе/перераспределении участка (обычно делается по схеме раздела);
схему раздела, межевой план, основания принятия решения;
сведения: кто подавал заявление, кто выступал заявителем (УК? ТСЖ? инициативная группа?), какие документы прикладывались.

Проверить внутри дома:

проводилось ли общее собрание собственников (ОСС), где:

давали согласие на раздел/границы,
уполномочивали представителя,
утверждали кадастровые работы.
Если ОСС не было или протокол «липовый» — это ключевой аргумент.

2) Нормы, на которые опираетесь

Придомовой участок под МКД и элементы благоустройства относятся к общему имуществу собственников помещений МКД — ст. 36 ЖК РФ.
Решения по вопросам управления общим имуществом принимаются общим собранием собственников — ст. 44–48 ЖК РФ (компетенция, порядок, протокол).
Решение ОСС можно оспорить в суде — ст. 46 ЖК РФ (срок — 6 месяцев с момента, когда узнали/должны были узнать о решении).
Распоряжение землей и образование/раздел земельных участков — по правилам ЗК РФ (в т.ч. общие положения об образовании/разделе участков).
Если оспариваете действия/решение администрации как органа власти — обычно применяется КАС РФ, срок обращения — 3 месяца со дня, когда узнали о нарушении — ст. 219 КАС РФ.
Учет/регистрация в ЕГРН (как появились новые кадастровые номера) — ФЗ № 218-ФЗ.

3) Ключевая развилка: чья была земля на момент «раздела»

Вариант А. Участок уже был 

в долевой собственности собственников МКД (или нескольких МКД)

Тогда раздел/выдел долей без согласия совладельцев — юридически слабое место:

распоряжение общим имуществом требует волеизъявления собственников через ОСС (ЖК РФ),
при долевой собственности любые «выделы/разделы» обычно требуют согласованных решений совладельцев (ГК РФ общие правила о долевой собственности + ЖК РФ по общему имуществу).

Задача: добиваться признания недействительными:

решения/акта администрации о разделе (если он затрагивал ваше право),
результатов кадастрового учета/регистрации, как производных,
при наличии протокола ОСС — оспаривать его по ст. 46 ЖК РФ.

Вариант Б. Земля была 

муниципальная

, и два дома оформили свои участки, а вашему «не досталось»

Тогда надо проверять:

имел ли 3-й дом право на формирование участка и почему при образовании участков не обеспечили нормальную придомовую территорию (проезды, доступ спецтехники, площадки, обслуживание инженерных сетей и т.п.).
Задача: добиваться:
пересмотра границ/нового образования участка под 3-й МКД,
устранения нарушений при принятии решения администрацией.

4) Досудебные действия (делайте параллельно, быстро):

Официальный запрос в администрацию (через канцелярию/Госуслуги/почту):

выдать копии акта о разделе, схемы, основания, заявления, межевых документов;
указать, что жители 3-го дома не уведомлялись, решений ОСС не принимали.

Жалоба в прокуратуру:

проверка законности распоряжения землей и соблюдения прав собственников МКД;
просьба внести представление/оспорить акт при выявлении нарушений.

Обращение в Росреестр (территориально):

о проверке правомерности внесения сведений/регистрации (как минимум — фиксируете спор и получаете позицию органа).

ОСС вашего дома (обязательно):

выбрать способ управления/инициативную группу;
уполномочить представителя на споры и получение документов;
утвердить финансирование кадастрового инженера/юриста при необходимости.
Основание: ст. 44–48 ЖК РФ.

5) Судебная стратегия (обычно 2 “ветки”, иногда обе)

Ветка 1. Оспаривание акта/действий администрации (КАС РФ)

Требования:

признать незаконным распоряжение/постановление о разделе (полностью или в части),
обязать администрацию устранить нарушение (пересмотреть образование участков/границы).

Срок: 3 месяца с момента, когда узнали (ст. 219 КАС РФ).

Если срок пропущен — просите восстановить, обосновывая, что не извещались и узнали недавно.

Ветка 2. Оспаривание решения/протокола ОСС (если он “всплывет”)

Если окажется, что “согласие” якобы было оформлено протоколом: иск об оспаривании решения ОСС — ст. 46 ЖК РФ,
срок 6 месяцев с момента, когда узнали/должны были узнать.

6) Что усиливает позицию (практически)

Отсутствие уведомления и решений ОСС (по вашему дому) — основной “красный флаг”.
Невозможность нормальной эксплуатации дома из-за урезания территории:

нет подъездов, пожарных проездов,
нельзя обслуживать сети,
нет места для контейнеров/площадок, сервитутов и т.п.
Это важно для суда: нарушение не “формальное”, а реальное.

Независимое заключение кадастрового инженера/землеустроителя:

что границы образованы так, что нарушают обслуживание/доступ/сети,
что логично и возможно перераспределение/уточнение.

7) Чёткий план «что делать завтра»

Заказать выписки ЕГРН на исходный участок и новые (по кадастровым номерам).
Подать в администрацию заявление о выдаче копий акта раздела и всех материалов (схема/межевой/заявления).
Срочно провести ОСС вашего дома: уполномочить представителя + решение о защите придомовой территории.
Подать жалобу в прокуратуру.
Как только получены документы — готовить административный иск по КАС РФ (и отдельно — иск по ст. 46 ЖК РФ, если найдется протокол “согласия”).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку! 

С уважением,

Набатова Екатерина