Здравствуйте, Елизавета!
По вашему описанию речь идёт не о «комнатах вообще», а о строго определённых объектах права: конкретной комнате, переданной вам по ордеру, а затем приватизированной в долях вами, сыном и внучкой, и конкретных комнатах, приватизированных старшим сыном соседки. Важно что написано в ваших правоустанавливающих документах и техпаспорте (план БТИ), а не «кто где живёт по факту».
Жилое помещение (комната) — самостоятельный объект жилищных прав (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 41 ЖК РФ). Комната в коммунальной квартире имеет индивидуализирующие признаки: номер, площадь, местоположение по плану.
Собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться именно своей комнатой и общей долевой собственностью в местах общего пользования (ст. 30, 41 ЖК РФ).
Право собственности подтверждается ордером, договором приватизации, свидетельством/выпиской ЕГРН, поэтажным планом и экспликацией БТИ; ошибки в фактическом вселении соседей (1959–1960 гг.) не лишают вас права требовать устранения нарушения вашего права собственности (ст. 304 ГК РФ — виндикационный иск, ст. 305 ГК РФ — защита прав титульного владельца).
Если в ЕГРН/договоре приватизации ваша долевая собственность закреплена за комнатой площадью 16,8 кв. м, а по факту в ней проживает вдова соседа, у вас формально есть основание требовать:
признания за вами права пользования именно этой комнатой;
выселения вдовы из вашей комнаты как лица, не имеющего законного права проживания в данном помещении.
При этом вдова не относится к членам вашей семьи и семьи нынешнего собственника (она — бывший член семьи умершего), что даёт возможности для её выселения через суд как проживающей без законных оснований.
Необходимо собрать и выверить документы:
Ордер 1984 года.
Договор приватизации 2017 года, выписка из ЕГРН на вашу долю (где указана именно ваша комната 16,8 кв. м).
Правоустанавливающие документы старшего брата (выписка ЕГРН на его две комнаты, план с номерами комнат).
Поэтажный план и экспликация БТИ (какая комната под каким номером, какой площади и за кем числится).
Зафиксировать несоответствие фактического пользования:
Сделать акт (можно с участием участкового/управляющей компании/управляющего) о том, в какой комнате фактически проживаете вы, а в какой — вдова, с указанием площадей и расположения.
Собрать свидетелей (соседи, которые могут подтвердить, кто где живёт на протяжении последних лет).
Попытаться решить в досудебном порядке:
Направить соседу‑собственнику письменную претензию (заказным письмом) с требованием:
признать за вами пользование вашей комнатой 16,8 кв. м;
освободить эту комнату и прекратить проживание вдовы в ней;
предложить обмен фактическими комнатами так, чтобы фактическое проживание соответствовало документам.
В претензии ссылаться на ваши документы и на то, что вдова не член семьи собственника комнаты и проживает без права.
Если «не слышат» — обращаться в суд:
Возможные иски:
Об истребовании комнаты из чужого незаконного владения (ст. 304 ГК РФ): признать незаконным пользование вашей комнатой вдовой и обязать её освободить помещение.
Об устранении препятствий в пользовании жилым помещением (негаторный иск): обязать соседа и вдову не чинить препятствий в пользовании вашей комнатой.
При необходимости — иск о выселении вдовы как лица, проживающего без законного основания.
Суд, как правило, исходит из записей в ЕГРН и БТИ: чьё право зарегистрировано на конкретную комнату — тот и собственник. Многолетняя «перепутанность» комнат по факту не превращает чужую комнату в её законное жильё.
Параллельно — подумать, нужен ли вам обмен:
Если вы готовы остаться в нынешней комнате 16,1 кв. м, теоретически возможно:
оформить договор мены комнат между вами и соседом (с последующей регистрацией перехода прав в ЕГРН);
таким образом легализовать фактическое состояние без выселений.
Но это только при согласии соседа и отказе вдовы от претензий на вашу комнату.
На что обратить внимание и что уточнить
Чтобы дать вам более точную тактику и формулировки исковых требований, важно прояснить:
В выписке ЕГРН на вашу долю прямо указана конкретная комната (номер по плану, площадь 16,8 кв. м) или только доля в праве на всю квартиру?
В документах старшего брата (на две комнаты) указаны номера и площади, совпадающие ли с фактическим расположением?
Есть ли у вдовы какой-либо документ (регистрация, договор найма, соглашение с братом), на основании которого она заявляет право проживания?
Готовы ли вы к обмену комнатами, если сосед согласится официально переоформить права, или принципиально хотите именно «вернуть свою комнату» и освободить её от вдовы?
Ответы на эти вопросы помогут определить: идти ли сразу с виндикацией и выселением или сначала предлагать законный обмен/соглашение о пользовании.
Для более точной юридической консультации необходимо изучить документы.
Если у Вас остались вопросы, вы можете задать из мне лично, нажав кнопку «Общаться в чате»
С уважением, Анастасия Чурсинова
И оплачивались за жку не за 16,1 кв.м фактического проживания, а по документам 16, 8, учитывая еще и приведенную площадь.
В любом случае, если добровольно из жилого помещения она не выезжает, то спор решается в судебном порядке.
Вы как собственник жилого помещения имеете право обратиться с исковым заявлением о ее выселении, в соответствии со ст. 35 ЖК РФ, прав пользования этим жилым помещением ( комнатой) у нее нет.
Если после того, как решение суда вступит в законную силу, она не освободит жилое помещение, то Вы можете получить исполнительный лист, согласно ст. 428 ГПК РФ, или ходатайствовать суд о его направление в подразделение судебных приставов исполнителей для принудительного исполнения решения суда.