С учетом того что доля у собственницы с 1/3 мала, какие есть нюансы?

Здравствуйте.

Почему так получилось (2 участка вместо одного)

Это абсолютно нормальная и законная ситуация:

1. Исходный участок (7,96 сотки) — был унаследован.
2. Прирезка (1,5 сотки) — была оформлена позже в соответствии с законом (до 01.08.2024 это была «дачная амнистия» и перераспределение, сейчас — комплекс кадастровых работ). Поскольку это была отдельная сделка (выкуп у государства/муниципалитета), она оформилась как новый земельный участок.
3. Итог: У вас не один участок на 9,47 соток, а два смежных участка, находящихся в общей долевой собственности у одних и тех же лиц. Доли (1/3 и 2/3) распространяются на каждый из этих двух участков. Это ключевой момент.

---

Риски при покупке доли 2/3

Главный риск — невозможность полноценно пользоваться землей из-за конфликта с сособственником (1/3). Вы становитесь основным владельцем (2/3), но не единственным.

1. Преимущественное право покупки. Прежде чем продавать вам, собственник 2/3 обязана в письменной форме предложить выкупить ее долю второй собственнице (1/3) по той же цене и на тех же условиях. Нарушение этого правила — основание для оспаривания сделки в суде в течение года. Вы, как покупатель, тоже будете втянуты в судебный процесс, и сделка может быть аннулирована.
2. Конфликт интересов после покупки. Самый болезненный момент. Вы купите долю, но для любых значимых действий вам потребуется согласие собственника 1/3, которое получить может быть очень сложно:
   · Выдел доли в натуре: Чтобы стать единоличным владельцем части земли, нужно произвести выдел доли. Если доля мала (1/3 от 9,47 соток — это около 3,15 соток), технически выделить из нее участок, соответствующий минимальным нормам для Московской области (скорее всего, 4-6 соток), невозможно. Собственник 1/3 может блокировать выдел, и суд, вероятно, встанет на ее сторону, обязав вас выплатить ей компенсацию вместо выдела. Это дорого.
   · Определение порядка пользования: Более реальный вариант — установить через суд порядок пользования (кто каким куском земли фактически пользуется). Но если участки не объединены, это будет сложнее. Суд будет исходить из сложившегося порядка, размеров долей и возможности организовать проход/проезд.
   · Продажа всей собственности: Чтобы продать участки целиком, нужно согласие всех собственников.

---

Можно ли построить дом без согласования со вторым собственником?

Однозначно НЕТ, и вот почему:

1. Закон: Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — через суд.
2. Что это значит на практике:
   · Для начала строительства любого капитального объекта (дома, бани, гаража с фундаментом) вам нужно согласие всех собственников земли. Собственник 1/3 может его не дать.
   · Если вы начнете строить без согласия, собственник 1/3 вправе потребовать через суд:
     · Признать строительство самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
     · Обязать вас снести эту постройку за ваш счет, так как она возведена на земельном участке, находящемся в общей собственности, без необходимых согласований.
   · Даже если дом уже стоит, у второго собственника будет право требовать через суд сноса или (реже) перевода в свою собственность с выплатой вам компенсации за часть затрат. Это крайне рискованно.

---

Нюансы с малой долей (1/3) у второй собственницы

1. Слабая переговорная позиция для вас. У собственницы 1/3 мало земли, но огромные блокирующие права. Она не может полноценно использовать свою долю самостоятельно, но может эффективно мешать вам.
2. Ее главный козырь — право требовать компенсации. Если выдел ее доли в натуре невозможен (из-за минимального размера участка), она может через суд потребовать принудительной выплаты ей компенсации за ее долю (ст. 252 ГК РФ). После выплаты компенсации она лишается права на долю, и вы станете единственным собственником. НО:
   · Сумму компенсации определит суд на основании рыночной оценки.
   · Это принудительный и конфликтный процесс.
   · У вас должна быть значительная сумма свободных денег.

Рекомендации и стратегия действий:

Перед покупкой доли 2/3 НЕОБХОДИМО:

1. Провести переговоры с собственницей 1/3. Узнать ее планы:
   · Готова ли она продать свою долю вам сейчас? (Идеальный вариант — выкупить обе доли).
   · Готова ли она подписать соглашение об определении порядка пользования, где за вами закрепляется та часть, на которой вы планируете строить дом?
   · Как она относится к потенциальному строительству?
2. Объединить земельные участки. Это первоочередная техническая задача. Пока у вас два участка, любые действия еще более усложнены. Нужно подать в Росреестр заявление об объединении. Поскольку собственники и доли одинаковы, согласие на объединение будет. После объединения вы получите ОДИН участок площадью 9,47 соток в долевой собственности (1/3 и 2/3). Работать с этим проще.
3. Оформить преимущественное право покупки юридически безупречно. Убедитесь, что продавец (2/3) направил второй собственнице официальное, доказуемое предложение (нотариальное или заказным письмом с описью) и получил от нее письменный отказ или дождался истечения 30 дней.
4. Рассмотреть вариант договора сособственников. Перед покупкой можно попытаться заключить трехстороннее соглашение (вы, продавец 2/3, собственник 1/3), где будут прописаны условия будущего выдела, компенсации или порядка пользования.

Вывод: Покупка доли 2/3 без предварительного решения вопроса с оставшейся 1/3 — это покупка головной боли и судебных перспектив. Без согласия второго собственника построить легальный дом практически невозможно. Ваш путь: сначала объединить участки, затем либо выкупить вторую долю, либо заключить детальное, юридически грамотное соглашение о порядке пользования и строительстве, и только потом выкупать основную долю. Иначе вы рискуете вложить деньги в землю, которой не сможете полноценно пользоваться.