Участок в черте города Участок в аренде Арендователь умер Аренда участка была бессрочная Переходит ли аренда участка наследникам если арендователь умер 20 лет назад

Здравствуйте, Степан!

    Согласно п. 2 ст. 617 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), в случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если иное не установлено законом или договором. Право аренды земельного участка входит в состав наследственной массы (ст. 1181 ГК РФ). Это правило действует и для бессрочных (постоянных) договоров аренды.
   

    Проблема в сроке принятия наследства. Наследство должно быть принято в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя (ст. 1154 ГК РФ). Если этот срок пропущен без уважительных причин, наследник утрачивает право на наследство, и оно переходит к другим наследникам или становится выморочным (переходит государству). Поскольку с момента смерти прошло 20 лет, фактически принять наследство сейчас стандартным путем уже невозможно.
 

    Специфика «бессрочной» аренды земли. Термин «бессрочная» требует уточнения. Если речь идет о праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 39.9 Земельного кодекса РФ), то оно не наследуется. Наследник может лишь переоформить его на себя в аренду или приобрести в собственность в упрощенном порядке, но только если вовремя принял наследство на объекты, расположенные на этом участке (например, дом).
   

   Если же это договор аренды, заключенный на неопределенный срок (например, до 2001 года), то он также подлежал наследованию, но с теми же проблемами пропуска сроков.
   

   Действия арендодателя (публичного собственника). За 20 лет муниципалитет (собственник земли) наверняка проверил использование участка. Если договор был расторгнут из-за смерти арендатора и неперехода прав, неуплаты платежей или неиспользования земли, участок мог быть изъят и предоставлен другому лицу. Договор аренды мог быть также прекращен в судебном порядке по инициативе арендодателя.

    Скорее всего, прямое право аренды участка по наследству вы уже утратили из-за пропуска срока для принятия наследства. Однако проверить это и попытаться защитить свои интересы можно следующим путем:

   Подайте запрос в Росреестр (можно онлайн через сайт Росреестра или в МФЦ) на получение выписки из ЕГРН на земельный участок. Это платно, но необходимо.

В выписке будет указан:

1. Текущий правообладатель (собственник или арендатор).
2. Зарегистрированные ограничения/обременения (например, аренда).
3. История перехода прав.
   Это даст вам понимание, на чьем балансе числится участок сейчас.

    Обратитесь в администрацию города (Комитет по имуществу/Земельный комитет). Подайте официальный запрос о предоставлении информации о судьбе данного земельного участка: действует ли договор аренды, с кем он заключен, не был ли он расторгнут. Если договор был расторгнут — запросите копию решения.

    Проверьте, было ли открыто наследственное дело 20 лет назад. Обратитесь к нотариусу по последнему месту жительства умершего. Если наследники (возможно, другие) своевременно вступили в права и получили свидетельство о наследстве, то именно они могли унаследовать право аренды. Вам нужно установить круг наследников.
    Оцените возможность восстановления срока принятия наследства. Это крайне маловероятно через 20 лет, так как требуется доказать, что вы не знали и не должны были знать об открытии наследства, либо представить исключительно уважительные причины пропуска (ст. 1155 ГК РФ). Суды крайне скептически относятся к таким длительным срокам.

    Есть и альтернативный путь — если на участке есть объект недвижимости. Если наследодатель успел построить на участке дом, гараж или иное строение и оформил на него право собственности, то это строение наследуется. В этом случае, даже пропустив общий срок, вы можете претендовать на строение. А вместе с ним, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, к вам может перейти и право на земельный участок (например, в аренду) на тех же условиях, на которых он принадлежал наследодателю. Это наиболее сильная правовая позиция.

   Через 20 лет после смерти арендатора вступить в наследство на право аренды стандартным путем практически невозможно.
   Ваш первый и главный шаг — получение актуальных данных из ЕГРН и администрации. Только это покажет реальную ситуацию с участком.
   Наличие у наследодателя построек на участке — ваш главный потенциальный «козырь».
   Будьте готовы к тому, что участок уже давно передан другому арендатору или находится в муниципальной собственности без обременений.
    Для подготовки конкретного плана действий необходимо изучить документы, которые были у наследодателя (договор аренды, свидетельства на постройки), и получить свежие данные из официальных источников.

   Если у вас остались вопросы, вы хотите предоставить дополнительные документы (например, выписку из ЕГРН) или уточнить детали ситуации, вы можете обратиться ко мне лично в чате, нажав на кнопку «Общаться в чате».

С уважением,
адвокат Анастасия Чурсинова.