И можно ли будет получить справку, от какого-либо органа, что продавец не подвержен влиянию мошенников и у какого органа это можно запросить?

Здравствуйте Андрей! 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 ноября 2017 года №48 («О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате») действительно является важным ориентиром для судов при рассмотрении дел, связанных с мошенничеством, включая сделки с недвижимостью. Однако его применение не всегда однозначно и может зависеть от конкретных обстоятельств дела. Это связано с тем, что суд оценивает каждый случай индивидуально, учитывая все факты и доказательства. 

Почему постановление ВС не всегда однозначно применяется

1. Необходимость доказывания умысла. Согласно постановлению, для признания действий мошенничеством нужно установить, что лицо заведомо не намеревалось исполнять обязательства. Это требует сбора доказательств, которые не всегда доступны или очевидны. Например, сложно доказать, что продавец действовал под влиянием мошенников, если нет прямых улик. 

2. Волеизъявление и дееспособность Верховный Суд в деле Ларисы Долиной подчеркнул, что решающее значение имеет не внутренняя воля лица, а его внешнее волеизъявление. Если суд установит, что продавец понимал суть сделки и желал её заключения, даже под влиянием давления, это может стать основанием для отказа в признании сделки недействительной

3. Добросовестность контрагента. В деле Долиной Верховный Суд отметил, что если покупатель действовал добросовестно, проверял документы, оформлял расчёты через банк и не знал о мошенническом воздействии на продавца, то сделка может быть признана действительной. Это означает, что даже при наличии обстоятельств, указывающих на возможное мошенничество, суд может защитить интересы добросовестного покупателя. 

4. Стабильность гражданского оборота Верховный Суд подчеркнул, что разрушение зарегистрированных сделок с добросовестными контрагентами создаёт риски для стабильности гражданского оборота и подрывает доверие к правовой системе. Это ориентир для судов, который может влиять на принятие решений в пользу сохранения сделки. 

 Можно ли получить справку о том, что продавец не подвержен влиянию мошенников?

Официальной справки, которая бы гарантировала, что продавец не подвержен влиянию мошенников, не существует. Такие обстоятельства сложно документально подтвердить, так как они связаны с психологическим состоянием человека и внешними воздействиями, которые не всегда поддаются формальной фиксации.

Однако можно предпринять шаги, чтобы минимизировать риски:

1. Проверить дееспособность продавца. Можно запросить справку из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров, которая подтвердит, что на момент её выдачи продавец не состоял на учёте. Однако даже наличие такой справки не исключает возможности последующего оспаривания сделки, если будет доказано, что в момент заключения договора продавец не мог осознавать свои действия. 

2. Получить выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Такая отметка вносится в реестр на основании решений судов или органов опеки и попечительства. Если в выписке нет сведений о недееспособности, это снижает риски, но не исключает их полностью. 

3. Оформить сделку нотариально. Если есть сомнения в дееспособности продавца или другие риски, нотариальное удостоверение сделки может добавить юридической защищённости. Нотариус проверит документы и соблюдение процедур, но и это не гарантирует отсутствия споров в будущем.

4. Провести юридическую экспертизу сделки. Обращение к квалифицированному юристу или в специализированную организацию для проверки документов и истории объекта недвижимости поможет выявить потенциальные риски.

5.Проверить историю квартиры**. Запросить расширенную выписку из ЕГРН, чтобы узнать о предыдущих собственниках и сделках с объектом. Частая смена собственников за короткий срок может быть подозрительной. 

6.Проверить продавца на банкротство и долги**. Использовать Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и сайт ФССП для выявления исполнительных производств. Изучить судебные дела. Проверить наличие судебных споров с участием продавца через картотеки судов (например, «Правосудие» или арбитражные дела).