Может ли изменение ВРИ являться основанием для повышения аренды городом в 37 раз

Здравствуйте. Если ответ вас устраивает, поставьте оценку ПЛЮС! Это важно для моего присутствия на этом сайте.

Да, изменение вида разрешенного использования (ВРИ) — это основная и вполне законная причина, по которой город в 2024 году мог увеличить вашу арендную плату в 37 раз (с 246 000 ₽ до 9 164 000 ₽).

Давайте разберемся, как это происходит на практике.

Почему так выросла арендная плата

Как рассчитывается арендная плата
Арендная плата за землю у города рассчитывается по формуле:
Арендная плата = Кадастровая стоимость × Ставка (коэффициент) × Площадь

· Кадастровая стоимость — базовая величина, обычно меняется реже.
· Ставка (коэффициент) — это ключевой изменяемый параметр, который напрямую зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земли.

Как ВРИ влияет на ставку
Каждому ВРИ присвоен свой коэффициент. Например:

· Для автостоянки (ваш исходный ВРИ) ставка низкая, например, 0.5% — 1% в год.
· Для коммерческого использования (под торговые павильоны) ставка в разы выше, например, может достигать 3.5% или даже выше.

Построив павильоны, вы фактически изменили использование земли. Муниципалитет, установив это, мог изменить ВРИ в документах и применить новую, коммерческую ставку, что и привело к скачку арендной платы.

Что делать в вашей ситуации: план действий

1. Запросите официальное обоснование
   · Напишите письменный запрос в муниципалитет (комитет по имуществу) с требованием предоставить полный расчет новой арендной платы с указанием:
     · применяемого ВРИ и соответствующего коэффициента;
     · кадастровой стоимости участка, на основе которой сделан расчет.
2. Проверьте законность ваших построек
   · Это самый важный момент. Узнайте, согласовали ли вы строительство павильонов с арендодателем, внесли ли изменения в договор аренды и ВРИ участка. Самостоятельное возведение построек без согласия арендодателя является нарушением договора и дает городу веские основания для изменения условий.
3. Обратитесь к юристу
   · Ситуация сложная, сумма спора значительная. Вам необходим юрист по земельному праву. Он поможет:
     · изучить договор аренды и все документы;
     · оценить правомерность действий администрации;
     · проверить, соблюден ли порядок изменения ВРИ (согласно ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ, арендатор не всегда может изменить ВРИ самостоятельно, особенно если это оговорено в договоре или участок был предоставлен под конкретные цели);
     · подготовить претензию или иск в суд.
4. Что можно обсуждать с городом
   · Снижение коэффициента: В некоторых регионах для земель с возведенными постройками применяют понижающие коэффициенты (0.2, 0.4, 0.6, 0.8). Если ваши павильоны зарегистрированы, вы можете претендовать на льготу.
   · Согласование ВРИ: Попробуйте легализовать ситуацию, официально согласовав с городом текущее использование земли. Это может стать основой для переговоров о более справедливой ставке.

️ Судебная практика и изменения с 2026 года

· Судебная практика: Известны случаи, когда суд вставал на сторону арендатора, если арендодатель предоставил землю с ВРИ, не позволяющим вести заявленную деятельность. Однако в вашем случае ситуация обратная: вы изменили использование, поэтому исход спора будет зависеть от конкретных условий договора.
· Изменения с 2026 года: С 1 января 2026 года расчет арендной платы для земель госсобственности, предоставленных без торгов, будет повсеместно привязан к кадастровой стоимости. Хотя ваш договор действует по старым правилам, этот факт стоит учитывать при стратегии действий.

Для наиболее точного анализа ваших дальнейших шагов, можете уточнить, согласовывали ли вы строительство павильонов с городской администрацией и изменялся ли официально ВРИ участка после 2022 года?