Сохранится ли данное право при переуступке прав новому арендатору?

Здравствуйте Наталья! 

1. Возможность выкупа участка до 1 мая 2026 года зависит от нескольких факторов.Согласно Земельному кодексу РФ, право на выкуп земельного участка без торгов возникает, если на нём расположено здание или сооружение, находящееся в собственности заявителя (ст. 39.3 п. 2 подп. 6, ст. 39.20 ЗК РФ). Ключевое условие — объект должен быть капитальным строением, зарегистрированным в Росреестре как недвижимость. Сарай, бытовка или навес не дают права на льготный выкуп. 

Также для выкупа необходимо соблюдение следующих условий:

участок не должен быть изъят из оборота или ограничен в нём; 

 у уполномоченного органа не должно быть информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства при использовании участка; 

 все арендные платежи должны быть внесены вовремя (отсутствие задолженности). 

Срок аренды (9–10 лет с периодическим продлением договора на 3 года) сам по себе не является препятствием для выкупа, если остальные условия соблюдены. Однако важно проверить, не было ли нарушений при использовании земли за весь период аренды, так как это может стать основанием для отказа. 

Информация о льготе в 3% не упоминается в актуальных нормативных актах. Цена выкупа определяется в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ для федеральной собственности, органами субъекта РФ — для региональной, органами местного самоуправления — для муниципальной собственности. Она не может превышать кадастровую стоимость участка.

2.При переуступке прав аренды право на выкуп участка может сохраниться, но это зависит от условий договора и законодательства.Переуступка прав аренды означает передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу (ст. 22 ЗК РФ). При этом все условия договора (срок, размер платы, целевое использование и т. д.) остаются прежними. 

Права и обязанности нового арендатора переходят к нему после вступления соглашения в силу. Если в первичном договоре аренды не было запрета на переуступку прав, а также отсутствуют другие ограничения (например, участок не находится в особой экономической зоне, не является предметом судебного спора, на нём нет незаконных сооружений и т. д.), то переуступка возможна.

Здравствуйте, Наталья!

Выкупить участок за 3% до 1 мая 2026 года с вероятностью не получится, так как для этого права есть строгие условия, которым ваша ситуация, скорее всего, не соответствует. А право на переуступку аренды с последующим выкупом у нового арендатора сохранится, если соблюсти ряд условий.

️ Анализ права на выкуп за 3%

Эта льгота («Земля за 3%») действует по упрощённой программе до 1 января 2026 года. Право возникает, если одновременно выполняются три ключевых условия:

1. Участок предоставлен до 1 ноября 2001 года. Ваш участок сдаётся в аренду примерно с 2016-2017 года — это не подходит.

2. На участке есть право собственности на объект недвижимости. У вас есть строение, но если собственники не воспользовались правом выкупа, то, вероятно, строение не оформлено в собственность. Это второе препятствие.

3. Участок используется для целей, соответствующих его назначению (например, ИЖС для жилого дома).

Итог: Так как первое условие точно не выполняется, претендовать на выкуп за 3% до 01.05.2026 вы не можете.

Возможность и условия переуступки прав аренды

Если вы сначала станете арендатором через переуступку, то в дальнейшем сможете выкупить участок на общих основаниях (по кадастровой или рыночной стоимости, если такая возможность предусмотрена договором и законом).

Переуступка прав аренды — это замена арендатора в действующем договоре. Все остальные условия (срок, плата, назначение) остаются прежними. Для вашего случая действуют следующие правила:

· Согласие арендодателя не требуется, достаточно уведомления, поскольку договор аренды заключён на 3 года (срок больше 5 лет для госсобственности?). Однако в вашем случае срок договора — 3 года, что меньше 5 лет. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде муниципальной земли на срок менее 5 лет переуступка возможна только с согласия арендодателя. Это ключевое ограничение.

· Сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре, так как договор аренды заключён более чем на год.

Основные препятствия для переуступки:

· Срок текущего договора аренды менее 5 лет (3 года) — требуется согласие арендодателя (муниципалитета).

· Наличие в договоре аренды прямого запрета на переуступку.

· Наличие у текущего арендатора долгов по арендной плате.

· Наличие на участке самовольных построек.

Что нужно сделать перед сделкой

Чтобы оценить риски, запросите у продавца (текущего арендатора) следующие документы и сведения:

1. Действующий договор аренды: Проверьте наличие или отсутствие пункта о запрете переуступки. Уточните точную дату заключения первого договора.

2. Справка об отсутствии задолженности по арендной плате.

3. Выписка из ЕГРН: Покажет кадастровые характеристики, вид разрешённого использования, зарегистрированные права и обременения.

4. Правоустанавливающие документы на строение: Чтобы понять его юридический статус.

5. Официальное согласие арендодателя (муниципалитета) на переуступку, учитывая срок договора менее 5 лет.

Для совершения такой сделки и последующего выкупа участка на общих основаниях крайне рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на земельном праве. Он поможет провести комплексную проверку, подготовить документы и учесть все нюансы, включая локальные муниципальные акты.

Если вам нужна помощь в анализе конкретных пунктов договора аренды после того, как вы его получите, можете обратиться снова.

За дополнительной консультацией — обращайтесь в л/с в чат!

Если консультация была Вам полезна, оставьте положительный отзыв по ссылке в профиле: https://pravoved.ru/lawyer/368...

Буду признательная за посильную благодарность по ссылке в профиле: https://pravoved.ru/pay/lawyer...