Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Прошу Вас пояснить мне, если возможно, если штраф в цене уступаемого права требования, но после оплаты мною
Здравствуйте ! Прошу Вас подсказать, как правильно. Я заключил договор уступки прав требования по договору купли-продажи квартиры с организацией, которая захотела отказаться от договора покупки квартиры, и чтобы не попасть под штрафы в договоре продажи, решила продать мне право требования. Организация оплатила застройщику только 25% от цены квартиры (грубо 2 миллиона) и право собственности не имела. Со мной организация заключила договор уступки на сумму 2,7 миллиона, так как за несвоевременное внесение денег застройщик выставил им 700 тысяч штрафа. То есть в цену уступаемого права включили эти 700 тысяч. Я сначала оплатил организации 700 тысяч, после они погасили долг перед застройщиком и после оплаты мною 2 миллионов подписали уступку, я рассчитался с застройщиком и зарегистрировали на мен право собственности. Прошу Вас пояснить мне, если возможно, если штраф в цене уступаемого права требования, но после оплаты мною полностью по договору уступки организация из них погасила штраф перед застройщиком, я же правильно понимаю, что цена на момент заключения договора уступки цена права требования организации к застройщику не может превышать тот аванс, который организация оплатила застройщику на дату заключения уступки? То есть организация может уступить мне право только в сумме, оплаченной ею застройщику на дату заключения договора, не больше? Или я не прав? Спасибо за помощь всем, кто откликнется!
Здравствуйте!
Нужно читать договор. Как указаны 700 тыс руб? Как отдельно сумма штрафа, которую Вы согласились оплатить за организацию?
Детальный анализ:
1. Что такое предмет уступки?
По договору уступки (цессии) организация передала Вам свое право требования к застройщику. Это право требования основано на первоначальном договоре купли-продажи (ДКП). Его объем составляет:
Право на получение квартиры после полной оплаты ее стоимости по ДКП.
Обязанность уплатить застройщику оставшуюся часть цены квартиры (75%).
Обязанность уплатить застройщику начисленные штрафные санкции (неустойку) за просрочку платежа, если они предусмотрены договором и законны.
Таким образом, Вы купили не просто «аванс в 2 миллиона», а комплекс прав и обязанностей, связанных с будущей квартирой. Стоимость этого комплекса на рынке (его «справедливая цена») теоретически могла быть как выше, так и ниже суммы внесенного аванса.
2. Почему цена уступки (2,7 млн) может отличаться от суммы аванса (2 млн)?
Цена уступки — это результат договоренности между Вами и организацией. Она могла включать:
Фактически внесенный аванс (2 млн).
Неустойку (700 тыс.), которую организация была обязана выплатить застройщику. Фактически Вы взяли на себя оплату этого долга, чтобы «очистить» право требования от обременений и избежать дальнейших проблем с застройщиком.
«Премию» организации за согласие на уступку (в данном случае, вероятно, нет, так как организация сама была в затруднительном положении).
Вывод по Вашему главному вопросу: Нет законодательного запрета уступать право требования по цене, превышающей сумму внесенного аванса. Стороны свободны в определении цены договора (ст. 424 ГК РФ). Вы как приобретатель права, оценив все риски (неустойка, сроки сдачи и т.д.), согласились на эту сделку. Вы купили не долг в 2 млн, а будущую квартиру с уже погашенными долгами перед застройщиком, заплатив за это 2.7 млн.
3. Где кроются риски и что важно проверить сейчас?
Основной риск в подобных сделках — несоразмерность цены уступки реальной стоимости предмета. В Вашем случае это выглядит так:
Реальная стоимость права требования на момент уступки — это рыночная стоимость квартиры минус оставшийся платеж застройщику и минус неустойка. Если квартира на первичном рынке к тому моменту значительно подорожала, то цена в 2.7 млн могла быть для Вас хорошей сделкой. Если нет — Вы переплатили.
Риск оспоримости сделки. Если бы Вы были юридическим лицом, а организация-цедент находилась в тяжелом финансовом положении, такая сделка могла бы быть оспорена налоговыми органами или кредиторами организации как несоответствующая рыночной цене (ст. 168, ст. 170 ГК РФ). Для физического лица (Вас) этот риск ниже, но он теоретически существует.
4. Практические советы (что делать сейчас):
Поскольку сделка уже завершена и право собственности зарегистрировано, Вам стоит сосредоточиться на документальном подтверждении ее законности.
Сохраните все документы: первоначальный ДКП организации с застройщиком, договор уступки, все акты сверки и расписки о выплате 700 тыс. организации, документы о полном расчете с застройщиком, выписку из ЕГРН.
Обратите внимание на формулировки в договоре уступки. Хорошо, если в нем прямо указано, что в стоимость уступаемого права требования включена сумма неустойки перед застройщиком, которую цедент обязуется погасить после получения части оплаты от Вас. Это подтверждает обоснованность цены.
Для полного спокойствия можете обратиться к юристу по недвижимости для проведения правового аудита всей цепочки сделок. Но учитывая, что Вы уже стали собственником, наиболее критичные этапы пройдены.
ставьте отзыв и лайк
13 млн – 9,3 млн = 3,7 млн
(3,7 млн х 100) /9,3 млн = 39,7% занижение рыночной стоимости квартиры, и прикрываясь каким-то постановленем Верховного суда про 30%-е занижение пытется убедить суд в занижении.
И на этом взгляд, что считать надо не так.
Я купил право требования на 2 млн. От 9,3 они составляют 100% — (( 2млн х 100)/9,3 млн) = 21,5%
Потом беру 21,5% от 13 млн и получаю 2 795 000р.
Потом от 3 010 000р. – 2 000 000 = 795 000р. – та самая разница = занижение, то есть
В процентах 100% — ((2000000 х 100)/ 2 795 000) = 28,44%
Мне кажется, я прав. Тут нельзя считать от цены квартиры.
Или не прав?
Давайте разберемся подробнее с вашей ситуацией и попробуем определить правомерность включения суммы штрафа в цену договора уступки прав требований.
Анализ ситуации:
Вы заключили договор уступки прав требования по договору купли-продажи квартиры с организацией, которая первоначально заключала сделку с застройщиком, оплатив только четверть стоимости жилья. Из-за просрочки внесения платежей застройщик начислил организации штраф в размере 700 тыс. руб., и эта сумма была включена в итоговую цену уступленного вам права.
Согласно российскому законодательству (Гражданский кодекс РФ, ст. 384), при уступке права требования кредитор передает новому кредитору именно те права, которыми обладал сам. Это означает, что передаваемое право ограничено теми обязательствами, которые существовали на момент передачи. Таким образом, если организация получила квартиру по частичной оплате, то ей принадлежало только соответствующее пропорциональное право требовать исполнения обязательств застройщика (получение части квартиры или возврат внесенных средств).
Однако законодательство также позволяет включать дополнительные условия в договор цессии (уступки права требования), включая возмещение убытков или штрафов, понесенных первоначальным кредитором (организацией). Важно отметить, что включение сумм штрафов и иных расходов в цену уступки является предметом соглашения сторон и регулируется условиями конкретного договора.
Практическое значение:
Если в вашем договоре уступки прямо указано, что в цену включено обязательство уплатить задолженность и штрафы первоначального кредитора, это значит, что обе стороны согласились включить указанные расходы в общую цену сделки. Вы фактически приняли обязательства оплатить всю сумму, указанную в договоре, и исполнили их надлежащим образом.
Итак, если договор предусматривает передачу права требования в полном объеме, включая штрафные санкции, уплаченные ранее организацией-заказчиком, это абсолютно законно и не нарушает ваших прав. Главное, чтобы ваши договоренности были зафиксированы в тексте договора и соблюдены обеими сторонами.