Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Причина отказа (кратко): план участка (Неотъемлемая часть договора) не соответствует требованиям 218-ФЗ от 2015г
План земельного участка сделан 1998 году. В соответствие с законом на дату составления плана.
Сам документ(план) является неотъемлемой частью договора купли-продажи от 31.12.1998 г.
По договору- я покупатель.
Я Обратился в Росреестр с просьбой внести в выписку из ЕГРН и на кадастровую карту план участка (неотъемлемую часть договора).
Получили отказ.
Причина отказа (кратко): план участка (Неотъемлемая часть договора) не соответствует требованиям 218-ФЗ от 2015г. И может нарушить законные интересы 3х лиц.
Хотя в самом договоре написано "земельный участок правами других лиц не обременен"
Кадастровой инженер без записи в выписке сведений из ЕГРН о наличии плана участка отказывается проводить меживание (к инженеру претензий нет)
Подскажите, что мне делать?
**Ваш правовой случай является типичным и подлежит стандартному разрешению в рамках действующего законодательства. Отказ Росреестра является законным и обоснованным, а ваша задача заключается не в оспаривании этого отказа, а в выполнении современных процедур кадастрового учета.**
### **Юридический анализ отказа Росреестра**
Ваш план участка, составленный в 1998 году и являющийся частью договора купли-продажи, представляет собой **правоустанавливающий документ на «ранее учтенный» земельный участок**. Право собственности, возникшее на его основании, является законным. Однако внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) осуществляется по другим правилам.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает современные требования к документам, на основании которых вносятся сведения в ЕГРН. Отказ Росреестра связан со следующими причинами:
1. **Несоответствие техническим стандартам**: План 1998 года почти наверняка составлен в устаревшей системе координат, не отвечает современным требованиям к точности определения характерных точек границ и не содержит полного перечня сведений, предусмотренных законом (например, о геодезической основе). Росреестр не может внести в базу данных технически несовместимую и потенциально неточную информацию.
2. **Риск нарушения прав третьих лиц**: Указание в договоре 1998 года об отсутствии обременений фиксировало ситуацию на тот момент. За прошедшие 28 лет могли появиться новые собственники смежных участков, измениться конфигурация границ или возникнуть сервитуты. Внесение в ЕГРН неточных границ по старому плану может ущемить права этих лиц, что и указано в отказе. Таким образом, в ЕГРН необходимо отразить актуальное, согласованное с соседями состояние границ.
Таким образом, старый план является юридическим основанием вашего права, но не техническим документом для кадастрового учета в его нынешнем виде.
### **Рекомендуемый порядок действий**
Ваши дальнейшие шаги должны быть направлены на формирование нового технического документа, соответствующего закону № 218-ФЗ, — межевого плана.
**Шаг 1: Обращение к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана**
Кадастровый инженер прав в своих требованиях: для работы ему необходимы актуальные сведения из ЕГРН. Вам необходимо заключить с ним договор на выполнение кадастровых работ. В его задачи войдет:
* Проведение полевых измерений для определения фактических границ участка на местности с использованием современного оборудования.
* Согласование местоположения границ с правообладателями всех смежных земельных участков (если границы устанавливаются впервые или уточняются). Это ключевая процедура, которая снимает риски нарушения прав третьих лиц. Акт согласования станет частью межевого плана.
* Подготовка межевого плана в электронной форме, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Этот план будет полностью соответствовать требованиям законодательства.
**Шаг 2: Подача документов на кадастровый учет и регистрацию права**
После получения межевого плана вы обращаетесь в Росреестр (через МФЦ или напрямую) с заявлением об одновременном осуществлении **кадастрового учета** земельного участка (внесение уточненных сведений о границах) и **государственной регистрации права** собственности. В пакет документов входят:
1. Заявление.
2. Ваш старый договор купли-продажи от 31.12.1998 с планом как правоустанавливающий документ.
3. Подготовленный кадастровым инженером межевой план.
4. Ваш паспорт.
Важно: за государственную регистрацию ранее возникшего права, подтвержденного таким договором, **государственная пошлина не взимается**.
**Шаг 3 (альтернативный): Обжалование отказа, если он был мотивирован иначе**
Если в отказе Росреестра были указаны иные, не соответствующие закону основания, вы вправе обжаловать такое решение в вышестоящий орган Росреестра или в суд в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства РФ. Однако в описанной вами ситуации законность отказа не вызывает сомнений, и путь через подготовку нового межевого плана является наиболее быстрым и эффективным.
### **Краткое заключение**
1. Отказ Росреестра законен, так как документ 1998 года не соответствует современным технико-юридическим требованиям.
2. Кадастровый инженер прав, требуя актуальные данные для работы.
3. Решение проблемы: **заказать у кадастрового инженера новый межевой план**, который будет подготовлен с учетом фактических границ, согласован с соседями и соответствовать Федеральному закону № 218-ФЗ.
4. С этим планом и старым договором купли-продажи вы сможете поставить участок на кадастровый учет и официально зарегистрировать право в ЕГРН.
Следуя этому алгоритму, вы легализуете текущее состояние границ вашего участка и получите полный комплект юридически безупречных документов на недвижимость.