Причина отказа (кратко): план участка (Неотъемлемая часть договора) не соответствует требованиям 218-ФЗ от 2015г

Светлана, 

**Отказ Росреестра является правомерным и соответствует действующему законодательству. План (чертёж), приложенный к договору купли-продажи 1998 года, не является документом, на основании которого можно внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Этот документ утратил свою юридическую силу для целей кадастрового учёта с вступлением в силу новых федеральных законов.**

Ваша ситуация является классическим случаем, когда право собственности на объект недвижимости возникло до кардинального реформирования кадастрового законодательства (до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», а затем и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

**Юридический анализ отказа Росреестра:**

1.  **Несоответствие современным требованиям.** Действительно, схематическое изображение участка (план), выполненное в 1998 году, не соответствует техническим и юридическим требованиям, установленным законом для документов, являющихся основанием для внесения сведений в ЕГРН. С 2007 года единственным документом, определяющим границы земельного участка для целей кадастрового учёта, является **межевой план**, подготовленный кадастровым инженером в результате кадастровых работ. Старый план не содержит координат границ, не имеет точной привязки к единой государственной системе координат и не прошёл процедуру согласования границ с владельцами смежных (соседних) участков, что является обязательным требованием (ст. 39, 40 Закона № 218-ФЗ).

2.  **Риск нарушения прав третьих лиц.** Это не формальная отписка, а реальный правовой риск. Указание в договоре 1998 года, что участок «правами других лиц не обременён», касается только обременений (например, сервитута, ипотеки), но не касается точности границ. Границы, схематически нанесённые на старый план, с высокой вероятностью не совпадают с фактическими границами, закреплёнными за соседними участками в результате проведённых позднее межеваний. Внесение в ЕГРН неточных границ может привести к наложению участков (кадастровой ошибке) и спорам с соседями. Росреестр, как регистрирующий орган, обязан предотвращать такие ситуации.

3.  **Правовой статус вашего участка.** Скорее всего, ваш участок имеет в ЕГРН статус «ранее учтённый». Это означает, что сведения о нём внесены на основе старых правоустанавливающих документов (вашего договора), но **без точного описания местоположения границ**. Для преобразования «ранее учтённого» участка в участок с установленными в соответствии с законом границами необходимо проведение межевания.

**Кадастровый инженер абсолютно прав в своих действиях.** Без точных, актуальных сведений из ЕГРН о координатах границ (которых у вашего участка нет) и о смежных участках он не может корректно провести межевание, так как ему не с чем согласовывать новые границы.

**Ваш алгоритм действий для решения проблемы:**

1.  **Найдите грамотного кадастрового инженера.** Вы уже начали это делать. Необходимо заключить с ним договор на выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка. Именно «уточнение», а не «образование» или «исправление ошибки».

2.  **Подготовка межевого плана.** Кадастровый инженер выполнит геодезическую съёмку, определит фактические границы вашего участка, подготовит **Акт согласования границ** с владельцами всех смежных земельных участков. Это ключевой этап, который устраняет претензию Росреестра о «нарушении прав третьих лиц».

3.  **Подача межевого плана в Росреестр.** После подписания акта согласования кадастровый инженер формирует итоговый межевой план в электронном виде, заверенный его усиленной квалифицированной электронной подписью. Этот план подаётся в Росреестр (через МФЦ) для внесения сведений об уточнённых границах. Основанием для подачи будет не ваш старый договор, а новый межевой план, соответствующий требованиям Закона № 218-ФЗ.

4.  **Обжалование отказа (если понадобится).** Если после выполнения межевания и подачи межевого плана Росреестр вновь откажет в учёте изменений (например, если кто-то из соседей оспорит согласование), такой отказ можно будет обжаловать в вышестоящий орган (Управление Росреестра по субъекту РФ) или в суд. На этой стадии у вас уже будут все необходимые доказательства (акт согласования, межевой план).

**Заключение:**

Проблема не в отказе Росреестра, а в том, что ваш земельный участок не прошёл процедуру межевания по современным правилам. **Вам необходимо не пытаться «внести старый план», а инициировать создание нового документа – межевого плана.** Это единственный законный способ установить и закрепить в ЕГРН границы вашего участка, снять претензии регистратора и в дальнейшем полноценно распоряжаться имуществом. Затраты на кадастрового инженера в данной ситуации неизбежны и являются инвестицией в юридическую чистоту и защищённость вашего права собственности.