У нас с мужем участок 9.5 соток, нужно его разделить на два, ТК мы разводиться и на нем построено и узаконено два дома, земли для раздела не хватает 2.5 сотки, как нам быть?

Людмила, добрый день!

Ваша ситуация является классическим случаем, когда земельный участок признается **неделимым** с юридической точки зрения, и его физический раздел на два самостоятельных участка невозможен. Это прямо следует из норм земельного и гражданского законодательства. Однако выход из положения существует, и он предусмотрен законом.

**Ключевая проблема: нарушение минимальных размеров участков**

Законодательство запрещает раздел земельного участка, если в результате образуются новые участки, размеры которых будут меньше установленного минимального предела для земель данного целевого назначения в вашем муниципальном образовании (п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ). Эти минимальные и максимальные размеры устанавливаются местными **Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ)**.

Ваш исходный участок в 9.5 соток не может быть разделен пополам (примерно по 4.75 сотки), если, например, минимальный размер участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в вашей территориальной зоне составляет 6, 8 или более соток. Несоответствие этим градостроительным регламентам является абсолютным основанием для отказа в постановке образованных участков на кадастровый учет и регистрации прав на них.

**Правовая квалификация вашего участка: неделимый земельный участок**

В соответствии с **пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ**, если на земельном участке, раздел которого невозможен без нарушений требований к образуемым участкам (то есть неделимом участке), расположены несколько зданий, принадлежащих разным лицам, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка только в **общую долевую собственность**.

Таким образом, закон прямо указывает, что ваш участок с двумя домами, принадлежащими разным собственникам (бывшим супругам), при невозможности корректного раздела должен остаться в общем долевом владении.

**Возможные пути решения ситуации**

Поскольку физический раздел невозможен, вам необходимо рассмотреть альтернативные, но полностью законные варианты.

**1. Установление долевой собственности на землю при разделе домов.** Это основной и наиболее логичный путь в вашем случае. В рамках раздела имущества супругов или по соглашению вы с мужем можете определить, что каждый из вас становится единоличным собственником одного из домов. Земельный участок при этом оформляется в **общую долевую собственность**, например, пополам (по 1/2 доле каждому) или в иной пропорции, связанной с размером и стоимостью домов. Впоследствии вы сможете самостоятельно продать свой дом вместе со своей долей в праве на земельный участок.

**2. Заключение соглашения о порядке пользования земельным участком.** Если сохранять долевую собственность нежелательно, вы можете определить, какая конкретная часть земельного участка (по факту — придомовая территория) находится в вашем постоянном и исключительном пользовании, а какая — в пользовании вашего бывшего супруга. Это соглашение, которое можно заключить у нотариуса, не отменяет долевую собственность, но на долгие годы фиксирует практический порядок эксплуатации земли, исключая конфликты. Этот порядок может не совпадать с размером идеальных долей в собственности.

**3. Выплата компенсации стоимости доли в земле одним собственником другому.** Один из вас может стать единственным собственником всего земельного участка, выплатив второму денежную компенсацию, равную стоимости его доли. Эта компенсация может быть учтена при общем расчете в ходе раздела всего имущества (например, один забирает землю и один дом, второй — машину, гараж и денежную компенсацию).

**4. Продажа всего имущественного комплекса (два дома + земля) с последующим разделом выручки.** Если ни один из вышеуказанных вариантов не подходит, вы можете совместно продать общую долевую собственность — два дома и земельный участок — третьему лицу, а затем разделить полученные средства согласно вашим долям.

**Порядок ваших действий**

1.  **Определите точные параметры.** Обратитесь в местную администрацию (Комитет по градостроительству и архитектуре или аналогичный) для получения сведений из ПЗЗ. Вам необходимо узнать **вид разрешенного использования (ВРИ)** вашего участка и **минимальный допустимый размер** для образования участков такого ВРИ в вашей территориальной зоне.
2.  **Проведите оценку.** Проведите рыночную оценку стоимости обоих домов и земельного участка в целом. Это необходимо для справедливого раздела и расчета компенсаций.
3.  **Попробуйте договориться.** Обсудите с бывшим супругом все возможные варианты, указанные выше. Наиболее предпочтительным является заключение **нотариального соглашения о разделе общего имущества супругов**, в котором будет четко прописана судьба домов и земельного участка (например, переход домов в единоличную собственность каждого, а земли — в долевую).
4.  **Обратитесь к кадастровому инженеру.** Если вы рассматриваете вариант с соглашением о пользовании, для его подготовки кадастровый инженер может составить схему, фактически определяющую границы зон пользования внутри одного участка.
5.  **Обратитесь в суд при невозможности договориться.** Если соглашение не достигнуто, раздел имущества будет осуществлять суд. Исходя из представленных доказательств (заключение о невозможности раздела земли по нормативам) и позиций сторон, суд, скорее всего, примет решение, аналогичное одному из описанных выше вариантов (определит долевую собственность на землю или установит порядок пользования).

**Важно!** Не тратьте время и деньги на попытки заказать межевой план для раздела участка, который заведомо не соответствует минимальным размерам. Кадастровый инженер, действующий в соответствии с законом, откажет вам в подготовке такого плана, либо Росреестр отклонит его при регистрации. Ваш путь лежит не через физический раздел, а через юридическое оформление сложившегося положения вещей (два дома на одном неделимом земельном участке) законными способами.

Для принятия окончательного решения и подготовки документов настоятельно рекомендую получить консультацию юриста, специализирующегося на земельном и семейном праве, а также обратиться к профессиональному кадастровому инженеру для анализа вашей конкретной ситуации.