Фактическая стоимость дома у нас получилась на 5550 000руб

Добрый день.

Ваша ситуация очень типична для случаев, когда стоимость объекта по договору ДДУ (или иному договору с застройщиком) искусственно завышается для получения большей суммы ипотеки. Комиссия в 15%, которую с вас требует застройщик, является ключевым элементом этой нелегальной схемы и незаконна.

1. Суть схемы и роль «комиссии»

· Фактическая стоимость: 5 550 000 руб. (реальная цена строительства вашего дома).
· Договорная (фиктивная) стоимость: 6 000 000 руб. + 1 510 000 руб. (якобы ваш первоначальный взнос) = 7 510 000 руб…
· Цель завышения: Получить от банка по ипотеке не 5,55 млн, а почти весь лимит (7,51 млн — 1,51 млн = 6 млн). Разницу (~450 тыс. сверх реальной стоимости) вы планировали получить наличными на отделку.
· Проблема: Застройщик не может просто так перевести вам 450 тыс. руб. Это будет выглядеть как возврат денег по договору, что вызовет вопросы у банка и налоговых органов. Более того, застройщик рискует, так как является агентом банка (по целевому расходованию средств).
· «Решение» застройщика (незаконное): Вместо того чтобы перевести вам разницу, застройщик удерживает с нее крупную «комиссию» (15% от всей фиктивной накрутки в 1 960 000 руб. = 294 000 руб.). В итоге вам отдают лишь жалкие 156 000 руб. из ожидаемых 450 000 руб.

Вывод: Эта «комиссия» — незаконное вознаграждение застройщика за участие в мошеннической схеме по обману банка, а также способ минимизировать его налоговые риски и извлечь выгоду из вашей ситуации. Она ничем не обоснована и не предусмотрена вашим договором.

2. Правовая оценка и применимые нормы права

а) Нарушение договора и Закона о защите прав потребителей:

· Статья 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» обязывает исполнителя (застройщика) выполнить работу (построить дом) за установленную цену. Взимание дополнительных, не предусмотренных договором платежей — прямое нарушение.
· Статья 16 того же закона признает недействительными условия договора, ущемляющие права потребителя. Требование об уплате ничем не обоснованной комиссии явно ущемляет ваши права.
· Ваш Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) или иной договор регулируется 214-ФЗ. В нем должна быть четко указана цена договора. Любые дополнительные платежи возможны только по соглашению сторон и должны быть направлены на изменение условий договора (например, увеличение площади, улучшение отделки). В вашем случае это просто побор.

б) Мошенничество и обман банка (ст. 159 УК РФ):
Сама схема с завышением стоимости является риском для вас. Вы выступаете соучастником (хоть и неосознанно) в предоставлении банку заведомо ложных сведений о стоимости объекта с целью получения большей суммы кредита. Если это вскроется, банк может:

· Потребовать досрочного возврата всей суммы кредита на основании ст. 814 ГК РФ (нарушение целевого использования заемных средств).
· Инициировать уголовное дело по ст. 159.1 УК РФ (мошенничество в сфере кредитования). Хотя обычно банки преследуют организаторов схем, ваше положение будет очень шатким.

в) Налоговые риски:
Для застройщика такая схема — это риск доначисления налогов, так как сумма по договору (7 510 000 руб.) является его выручкой для налогообложения. «Возврат» вам денег должен быть оформлен правильно, иначе это незаконное изъятие средств из оборота компании.

3. Ваши действия (по степени нарастания давления)

1. Прекратите все неформальные разговоры. Все общение — только письменно (почта, официальные запросы через личный кабинет на сайте застройщика).
2. Направьте застройщику официальную письменную претензию (заказным письмом с уведомлением). В ней:
   · Укажите фактические и договорные цифры.
   · Ссылайтесь на ст. 4, 16 Закона о защите прав потребителей и условия вашего договора.
   · Требуйте разъяснить правовое и договорное основание для удержания комиссии в 15% (294 000 руб.). Спросите, является ли это платой за какие-то дополнительные работы или услуги, и если да — предоставить их перечень, смету и обоснование.
   · Требуйте возврата незаконно удержанной суммы (294 000 руб.) и перечисления вам полной разницы между суммой, полученной от банка по договору, и реальной стоимостью дома (за вычетом уже возвращенных 156 000 руб.), так как эти деньги являются вашей собственностью, полученной в кредит, и подлежат целевому использованию на строительство.
   · Установите срок для ответа (обычно 10 дней).
3. Обратитесь с жалобой в Роспотребнадзор. Это главный контролирующий орган по вопросам нарушения прав потребителей. Они проведут проверку и могут выдать предписание.
4. Подайте исковое заявление в суд. Это самое действенное средство. Исковые требования:
   · Основное: Взыскать с застройщика незаконно удержанные 294 000 руб. (комиссия) + проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).
   · Дополнительно (на усмотрение): Потребовать взыскания штрафа по п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 50% от присужденной судом суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке.
   · Альтернативно (рискованно, но возможно): Заявить о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий застройщиком (взимание незаконных платежей) с требованием вернуть все уплаченные средства.

4. Важное предупреждение

Будьте готовы к тому, что застройщик может ответить угрозой сообщить банку о реальной стоимости объекта. Это палка о двух концах: банк может начать проблемы и с вами, и с застройщиком. Часто уже претензии достаточно, чтобы застройщик пошел на уступки и «комиссия» волшебным образом исчезла.

Итог: Требование о платеже в 15% — незаконно. Это не комиссия, а необоснованное обогащение застройщика за счет ваших кредитных средств. Действуйте через официальные претензии и надзорные органы.