Здравствуйте, отдали задаток за земельный участок, потом выяснили что по участку проходит центральное водоснабжение и стоит колодец

отдали задаток за земельный участок, потом выяснили что по участку проходит центральное водоснабжение и стоит колодец.

 Добрый день!

 Что Вам мешало получить эти сведения до заключения договора задатка?

 Эти сведения находятся в свободном доступе? В ЕГРН отражены ограничения?

Здравствуйте. Как была оформлена передача задатка? соглашение о задатке? Или был предварительный договор подписан и в нем указано на передачу задатка? Если сделку сорвете Вы то задаток останется у продавца. 

Здравствуйте, Наталья.

Важно как были оформлены условия о задатке и является ли устроенная система водоснабжения официальной или самовольной.

При этом, колодец вряд ли возможно признать скрытым недостатком, если он виден на местности.

Колодец виден на местности при обычном осмотре?

Пункт 4.1 договора содержит гарантию продавца об отсутствии обременений участка.

Данная гарантия опровергается официальным сообщением сервиса «Домклик» от 22.01.2026: 

В выписке из ЕГРН на участок с кадастровым номером 91:04:031001:74 есть отметка, что земля находится в границах особых зон, указанных в статьях 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ.

Статья 431.2 ГК РФ, пункт 1:

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений.

Статья 56 ЗК РФ, пункт 1:

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для отдельных видов зон с особыми условиями использования территорий.

Статья 56.1 ЗК РФ:

В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов… водопровода… могут устанавливаться охранные зоны.

Наличие охранной зоны водопровода препятствует реализации разрешенного использования участка «для индивидуального жилищного строительства», указанного в п. 1.1 договора.

Статья 381 ГК РФ, пункт 2:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Неисполнение обязательства продавца по передаче участка, свободного от обременений, является основанием для применения пункта 2 статьи 381 ГК РФ.

Пункт 5.2 договора прямо предусматривает:

В случае отказа Продавца от заключения Договора купли-продажи Земельного участка с Покупателем (неисполнение настоящего Договора со стороны Продавца), Продавец выплачивает Покупателю двойную сумму задатка, указанную в п.2.1 настоящего Договора, в течение 3 (трех) рабочих дней с момента расторжения настоящего Договора.

Сумма требования
Задаток по п. 2.1 договора составляет 100 000 рублей.

Двойная сумма задатка: 200 000 рублей.

Направьте продавцу письменную претензию о расторжении договора и возврате задатка в двойном размере со ссылкой на п. 4.1, п. 5.2 договора, ст. 431.2, ст. 381 ГК РФ. Приложите сообщение сервиса «Домклик» как доказательство ограничений в ЕГРН.

При отказе продавца в течение 10 дней — исковое заявление в суд по месту нахождения земельного участка.