Не нужно платить +5% НДС на УСН за 2025?

    Добрый день.

    В соответствии с п.3 ст.149 НК РФ освобождены от НДС 

23.2) работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2024 года N 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»;

     При этом обязательным условием данного освобождения является заключение договора подряда в соответствии   ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»; В частности в ст. 3  указанного закона закреплены требования к лицу выступающему в качестве подрядчика по договорам подряда, заключаемым в соответствии с указанным законом. Можете изучить по ссылке https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_481246/ba8216f69f9c50eb133440e21acc24ee8e57b8f7/

      Если Вы соответствуете приведенным в законе критериям,  от НДС со стоимости работ подрядчика Вы будете освобождены.  Если у Вас есть иные операции по реализации, под действие указанного пункта ст.149 НК об освобождении от НДС  они подпадать не будут. 

      Все остальные  моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер)

С уважением Евгений Беляев

Одновременно с этим застройщики работающие с эскроу — освобождены от НДС в соответвии с подпунктом 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ.

 Здравствуйте.

Действительно, согласно п.3 ст.149 НК РФ освобождены от НДС 

23.2) работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2024 года N 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»;

Но как видите, одним из условий, позволяющих говорить о возможности освобождения от НДС, является заключение договора строительного подряда. Учитывая, что Вы говорите о продаже части домов готовыми (хоть и через счета эскроу), вероятно, по договору купли-продажи, то освобождение будет не по этому пункту, а по пп. 22) п. 3 ст. 149 НК РФ:

22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

При этом согласно пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) этим налогом, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг).

Соответственно, поскольку упомянутые Вами операции освобождены от НДС, в 2026 году платить НДС Вы не должны.

Здравствуйте
Организации и ИП, применяющие УСН, в установленных законодательством случаях признаются плательщиками НДС по общему правилу (п.п. 2,3 ст. 346.11 НК РФ). Однако в соответствии с подпунктом 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению НДС (освобождаются от налогообложения) на территории РФ работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом в соответствии с ФЗ от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
Освобождение таких операций от уплаты НДС не означает освобождение от обязанностей плательщика НДС. В связи с этим, счет-фактуры, книги покупок и продаж не оформляются, однако, необходима подача деклараций по НДС в электронном виде с заполнением раздела, в котором указываются операции, освобожденные от НДС по статье 149 НК РФ. Для таких работ можно использовать в разделе 7 декларации код 1011235 (до внесения изменений в приложение № 1 к Порядку заполнения декларации по НДС (письмо ФНС России от 19.06.2025 N СД-4-3/5962@).
Налоговая декларация не подается в том случае, если у вас освобождение от уплаты НДС по статье 145 НК РФ (которое вы утратили с 2026 года). Таким образом 5 % НДС вы не платите, однако дополнительно подаете отчетность.
Рада ответить на Ваш вопрос!
С уважением, Екатерина

Здравствуйте, Александр.

Для ответа на вопрос

Как быть в данном случае? Не нужно платить +5% НДС на УСН за 2025?

необходим анализ Вашей первички в первую очередь за 2025 и понимание схемы работы  в целом, по отдельным моментам — в деталях. Вы ведь и сами указываете:

Одновременно с этим застройщики работающие с эскроу — освобождены от НДС в соответвии с подпунктом 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ.

То есть, другие застройщики применительнок своим обстоятельствам и организационным моментам считают возможным освобождаться от НДС. Вы по своему бизнесу пока достоверно об этом не знаете, как и о порядке освобождения.

Но не разобрав все это применительнок Вашей конкретике, у нас получится не более, чем просто монолог/диалог и не более.

Если говорить в общем, в силу пп.23.2 п.3 ст.149 НК РФ

3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:

23.2) работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2024 года N 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»;

Данная норма вступила в силу с 01.04.2025 г (см. ст.2 Федерального закона от 08.08.2024 N 283-ФЗ «О внесении изменения в статью 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).

Ст. 7 Федерального закона N 186-ФЗ устанавливает вступление его в силу с 01.03.2025 г. 

Таким образом, в соответствии с  пп.23.2 п.3 ст 149 НК РФ от налогообложения НДС освобождаются доходы при двух условиях:

1) работы подрядчика, выполняемые с 1 апреля 2025 г. на основании договора строительного подряда, заключенного с 1 марта 2025 г. 

2) договоры подряда заключены в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом N 186-ФЗ.

См. по вопросу также Письмо Минфина России от 24.06.2025 N 03-07-10/61259

Консультация в расширенном формате по вопросу возможна индивидуально в чате.

С уважением

Здравствуйте.

Если вы на УСН превысили лимит 60 млн в 2025 году и стали плательщиком НДС, это не отменяет право применять освобождения по ст. 149 НК РФ по конкретным операциям: по реализации готовых жилых домов действует освобождение как по реализации жилых домов, а по работам подрядчика по ИЖС через эскроу освобождение действует только при выполнении условий подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ (в частности, договор строительного подряда с физлицом по закону об эскроу-ИЖС).

«Организации и ИП, применяющие УСН, вправе на общих основаниях пользоваться положениями ст. 149 НК РФ.» (Разъяснение в системе ГАРАНТ: «Об освобождении от обложения НДС работ подрядчика...», 2025).

https://base.garant.ru/482362577/

Соответственно, «+5% НДС на УСН» вы не начисляете именно по тем операциям, которые подпадают под освобождение по ст. 149 НК РФ; но по операциям, не подпадающим под освобождение, НДС нужно исчислять (и тогда уже выбираете общий порядок или «упрощенные» ставки). «Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения)… (перечень операций).» (Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 149).

https://base.garant.ru/10900200/11e2106fa4ec328ea2d88df540010b52/

Пошаговый порядок:

Разделите ваши операции 2025 года на две группы: реализация готовых жилых домов (купля-продажа недвижимости) и выполнение работ по договору строительного подряда (услуги/работы).По реализации готового жилого дома проверьте, что предмет договора именно «жилой дом» (а не, например, «объект незавершенного строительства» или «нежилое»), и применяйте освобождение по ст. 149 НК РФ для реализации жилых домов (это освобождение не связано с эскроу и действует само по себе). «Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения)… (перечень операций).» (Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 149).

https://base.garant.ru/10900200/11e2106fa4ec328ea2d88df540010b52/

По договорам строительного подряда через эскроу применяйте подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ только если подрядный договор заключен с физлицом именно «в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2024 N 186-ФЗ» и соблюдена «эскроу-модель», указанная в этом законе; в противном случае льготы по подп. 23.2 может не быть.

«Начиная с 01.04.2025… освобождаться… будут работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом… N 186-ФЗ ...»(Разъяснение в системе ГАРАНТ: «Об освобождении от обложения НДС работ подрядчика...», 2025).

По операциям, которые не подпадают под освобождение ст. 149 НК РФ, НДС начисляйте в общем порядке (20/10) либо по «упрощенным» ставкам 5%/7% при УСН (в зависимости от ваших условий и выбранного варианта, с учетом ограничений по вычетам). «Ставка НДС в размере 5 процентов доступна налогоплательщику, применяющему УСН, при доходах от 60 млн до 250 млн руб… (п. 8 ст. 164 НК РФ...)» (Письмо Минфина России, 2025).

Для снижения рисков соберите доказательственную «папку» по подп. 23.2: договор подряда с физлицом, подтверждение использования счета эскроу, документы по 186-ФЗ (стандартные формы/условия), акты/КС-2/КС-3 (если применяете), платежные документы — чтобы в проверке показать, что это именно те работы, которые подпадают под освобождение. «Освобождаются… работы подрядчика, выполняемые… на основании договора строительного подряда, заключенного… в соответствии с Федеральным законом… N 186-ФЗ.» (Письмо Минфина России от 05.10.2025, выдержка по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Чтобы ответить максимально точно по вашей ситуации (и учесть «часть продана готовыми, но через эскроу»), уточните, пожалуйста: по «готовым домам» у вас был ДКП жилого дома (как недвижимости) или договор подряда/инвестирования с последующей регистрацией, и кто у вас по документам застройщик/продавец (юрлицо/ИП на УСН).