Арендодатель муниципального имущества выставил здание на торги, я арендую помещение в здании, имею ли я право выкупить все здание без торгов?

Здравствуйте, Иван!

   К сожалению, в большинстве случаев арендатор муниципального недвижимого имущества НЕ имеет преимущественного права на выкуп всего здания без торгов. Однако есть исключения, и ваши права зависят от нескольких ключевых факторов.

    Согласно Федеральному закону от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 18), продажа имущества, находящегося в муниципальной собственности, осуществляется преимущественно на аукционе. 

   Существуют основания для продажи без проведения торгов, но они едины для всех и не дают автоматического права именно арендатору.

   Внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал (редко применимо в вашем случае).
   Продажа имущества ликвидируемого или банкротящегося муниципального унитарного предприятия (тоже не ваш случай).
   Продажа недвижимости субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП) по «продажному» льготному тарифу. Это самый вероятный и важный для вас сценарий.

   Программа для МСП.

   Для поддержки малого и среднего бизнеса существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества… и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Его часто называют «законом о праве выкупа».

Ваши шансы есть, если вы соответствуете следующим условиям:

Вы являетесь субъектом МСП (проверьте критерии по численности сотрудников и выручке).
Вы арендуете это муниципальное помещение не менее 2-х лет на момент подачи заявления о выкупе (срок считается по договору).
Здание не является памятником культуры, не изъято из оборота и не ограничено в обороте.
Здание не включено в утвержденный перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП. (Это важный момент: администрация составляет такой перечень, и здание должно в нем числиться).
Арендодатель (муниципалитет) принял решение о приватизации (продаже) именно этого здания.

    Если все условия соблюдены, то: Муниципалитет обязан сначала предложить выкупить арендуемое помещение вам, как действующему арендатору-МСП, по цене, определенной независимым оценщиком. Но это касается именно вашего помещения, а не всего здания.

   Можно ли выкупить ВСЕ здание целиком?
   По общему правилу — нет. Закон 159-ФЗ дает право на выкуп только того нежилого помещения, которое вы арендуете.
   Однако, есть стратегия, если здание разделено на несколько помещений, и вы арендуете более 50% общей площади здания, у вас появляется весомый аргумент. Вы можете:

  Подать заявление на выкуп занимаемых вами помещений.
   Параллельно напрямую обратиться в муниципалитет (Комитет по имущественным отношениям Санкт-Петербурга) с коммерческим предложением. В нем можно обосновать, почему продажа всего здания одному покупателю (вам) выгодна городу: стабильный собственник, комплексное развитие объекта, возможно, более высокая цена, чем при продаже по частям.
  Участвовать в торгах на весь объект, если они все же будут объявлены, уже как любой другой участник.

Пошаговый план:
Тщательно изучите документы, а именно ваш договор аренды (сроки), свидетельство о том, что вы — субъект МСП.
Свяжитесь с арендодателем и запросите официальную информацию:

На каком основании выставляется здание (по какой программе)?
Внесено ли оно в перечень имущества для МСП?
Каков план продажи (целиком или по помещениям)?
Подайте заявление о намерении выкупить ваше арендуемое помещение в соответствии с Законом № 159-ФЗ. Сделайте это письменно, заказным письмом с уведомлением. Это зафиксирует ваше право.

   Обратитесь в профильный комитет администрации Санкт-Петербурга (Комитет по имущественным отношениям). Изложите свою ситуацию и интерес к выкупу всего здания. Подкрепите это экономическими и социальными аргументами (создание/сохранение рабочих мест, инвестиции в ремонт и т.д.).

   Проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на муниципальной недвижимости и поддержке МСП. Он поможет грамотно составить все документы и выстроить стратегию.

   Права на выкуп всего здания без торгов у вас нет. Но у вас может быть исключительное право на выкуп вашего помещения (если вы МСП и соблюдены условия). Чтобы претендовать на все здание, нужно действовать через переговоры с муниципалитетом и/или участие в торгах. Не теряйте времени, так как сроки в таких процедурах строго регламентированы.
 

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их мне в чате, нажав на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото. 

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Право преимущественной покупки даётся только на арендуемое помещение, а не на всё здание. Для выкупа без торгов нужно арендовать имущество не менее 2 лет без задолженности. Выкупить целиком здание можно только через торги — иное противоречит закону о приватизации муниципального имущества.

Могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)