Здравствуйте, администрация дала мне нежилое помещение в безвозмездное пользование, бывший гараж под оборудование в этом помещении, тренажёрный зал

Question

Здравствуйте, администрация дала мне нежилое помещение в безвозмездное пользование, бывший гараж под оборудование в этом помещении, тренажёрный зал. Но договор я должен с ними заключать каждый год. Как же мне делать капитальный ремонт, если в один прекрасный момент меня могут оттуда выселить?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Денис Евгеньевич. Да, действительно, Ваши вложения могут пропасть поскольку Вам могут отказать в ежегодном продлении (новом заключении) Договора. Вам нужен Договор на длительный срок. Если бы у Вас был Договор аренды, то Вы бы могли улучшения арендуемого имущества зачесть в арендную плату в соответствии с условиями договора аренды и требованиями статьи 623 Гражданского кодекса РФ. В противном случае Вам приходится рассчитывать на благосклонность Администрации (ее руководства). С уважением! эксперт сайта Г.А. Кураев

Дарья Разина · Answer

Здравствуйте, Денис Евгеньевич! Как же мне делать капитальный ремонт, если в один прекрасный момент меня могут оттуда выселить? Увы, это риски. Основной риск связан с возможностью одностороннего досрочного расторжения договора по инициативе Ссудодателя (администрации). Согласно п. 3.1 договора, основанием для этого может быть, в частности, нарушение Вами обязанности по проведению ремонта (п. 3.1.4) или использование помещения не по назначению (п. 3.1.1). В Вашем договоре (п. 2.2.4) прямо указано: Не производить реконструкцию помещения… без согласования с Ссудодателем и отделом архитектуры и градостроительства... Любые работы, которые можно квалифицировать как капитальный ремонт или реконструкцию, требуют предварительного письменного согласия администрации. Работы без такого согласия дадут им законное право расторгнуть договор на основании п. 3.1.1 или 3.1.4. Это условие договора основано на норме ст. 615 ГК РФ, которая, в силу ст. 689 ГК РФ, применяется к отношениям безвозмездного пользования. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/98878eb82821832299a1963e05b19d12737e8984/ Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор (в нашем случае — ссудополучатель) не вправе без согласия арендодателя (ссудодателя) проводить реконструкцию, капитальный ремонт. Администрация действует в рамках закона, устанавливая такое ограничение. Я считаю, что Вам надо обратиться к Ссудодателю с официальным письменным заявлением, в котором описать планируемые работы, их цели и предоставить смету (если возможно), получить от администрации письменное согласие на проведение именно капитального ремонта. В идеале — оформить это согласие как дополнительное соглашение к договору, где будет зафиксирован объем работ и тот факт, что их выполнение не является нарушением договора. С уважением, Дарья!

Маргарита Черкашина · Answer

Здравствуйте, Денис Евгеньевич! Ситуация несет высокие риски. При ежегодном перезаключении договора безвозмездного пользования (ссуды) все вложения в капитальный ремонт могут остаться у администрации, если они откажутся продлевать договор. Ссудополучатель обязан вернуть имущество в исходном состоянии (с учетом нормального износа). Чтобы минимизировать риски, попробуйте договориться с администрацией на заключение договора аренды или безвозмездного пользования на срок от 1 года и более (требует регистрации), что обеспечит правовую защиту. Любой капремонт должен быть согласован с администрацией в письменном виде. В этом документе, либо в доп. соглашении к договору, необходимо зафиксировать, что Администрация возместит стоимость неотделимых улучшений (капитального ремонта) при прекращении договора. Старайтесь делать такой ремонт, который можно демонтировать и забрать с собой при выселении (например, установить перегородки, которые можно разобрать, а не возводить капитальные стены). Оборудование для тренажерного зала должно быть оформлено в Вашу собственность, чтобы при расторжении договора его можно было забрать. Если администрация откажется согласовывать возмещение затрат, капитальный ремонт при годовом договоре ссуды делать экономически нецелесообразно. Надеюсь, мой ответ был полезен для Вас!

Герман Амвросов · Answer

Здравствуйте, Денис Евгеньевич! Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. (ст.623 ГК РФ) При этом, если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, который произвел за свой счет неотделимые улучшение, например капитальный ремонт, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. В Вашем договоре стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению (п.2.2.2 Договора). Что важно исправить в договоре? Кроме варианта пересмотра срока действия Договора в сторону его увеличения Можно предложить администрации, исключить из договора условие о не возмещении стоимости неотделимых улучшений. Тогда в силу закона (ст.623 ГК РФ) при прекращении договора администрация обязана будет возместить Вам стоимость капитального ремонта.