Мой сосед сделал 2 этаж над своей половиной дома без моего согласия

Здравствуйте!

1) Зафиксируйте исходные факты и соберите документы (это база для жалоб/суда)

1.1. Проверьте правовой статус дома/«половин»

Получите выписку ЕГРН на дом и на земельный участок: вы в долевой собственности на один объект или у каждого отдельный объект (“часть жилого дома”, “жилой дом блокированной застройки”).

Основание: госрегистрация прав/характеристик объекта — Росреестр, ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1.2. Запросите в администрации “пакет реконструкции” соседа

Попросите (письменно) копии/сведения:

уведомление о планируемой реконструкции и ответ администрации (если применялся уведомительный порядок),
разрешение на строительство/реконструкцию (если выдавалось),
документы о завершении (уведомление о завершении, акт/заключение, основание для внесения изменений в ЕГРН),
проект/техзаключение (если представлялись).

Основание: обращение гражданина — ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ».

1.3. Зафиксируйте нарушения “на местности”

фото/видео, дата/время;
акт осмотра (можно с участковым/управляющим/2 свидетелями);
если есть трещины/протечки/просадки — строительная экспертиза/техобследование (часто решает исход дела).

2) Правовая квалификация: почему согласие часто нужно (и почему “оформил” ≠ законно)

2.1. Если дом в долевой собственности (один объект, доли)

Тогда надстройка 2-го этажа — почти всегда реконструкция, затрагивающая общее имущество/конструктив, а распоряжение/изменение общего объекта без согласия второго собственника незаконно.

Ключевые нормы:

ГК РФ:

ст. 246 — распоряжение имуществом в долевой собственности по соглашению всех участников;
ст. 247 — владение/пользование по соглашению, при споре — суд;
ст. 304 — право собственника требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск);
ст. 222 — самовольная постройка (в т.ч. при нарушении разрешительного порядка/прав других лиц).

ГрК РФ: реконструкция — изменение параметров объекта (в т.ч. этажности). Для ИЖС/садовых домов обычно действует уведомительный порядок (ст. 51.1), в ряде случаев — разрешительный порядок (ст. 51).

2.2. Если у вас “две отдельные части”/блоки (каждый объект отдельно)

Даже тогда часто остаются общие конструктивные элементы (общая стена, фундамент, кровля, инженерия). Если надстройка затронула общее — логика та же: без вашего согласия и без соблюдения норм это можно оспаривать через ст. 304 и/или 222 ГК РФ.

3) Что можно требовать юридически

Цель А (самая сильная): признать надстройку самовольной постройкой и обязать привести в прежнее состояние / снести.

Основание: ст. 222 ГК РФ (если нарушены обязательные требования, разрешительный/уведомительный порядок, либо нарушены ваши права/создана угроза).

Цель B: обязать устранить нарушения ваших прав (например, протечки, трещины, затенение, опасность, использование как мастерской с нарушением) без “сноса всего”.

Основание: ст. 304 ГК РФ (негаторный иск).

Цель C: оспорить действия/решения администрации, которыми “оформили” реконструкцию, если они нарушили ваши права.

Основание: КАС РФ, оспаривание решений/действий органа власти; срок 3 месяца со дня, когда вы узнали о нарушении (ст. 219 КАС РФ).

4) Досудебные шаги 

4.1. Претензия соседу

Коротко: вы не давали согласие, требуете предоставить документы, прекратить использование (если мешает), устранить нарушения/обеспечить доступ для обследования, предупредить о суде.

Опора: ст. 246, 247, 304, 222 ГК РФ.

4.2. Жалоба в администрацию (архитектура/строительство)

Просите:

проверить законность оформления реконструкции,
провести комиссионный осмотр,
выдать предписание/инициировать меры.
Опора: 59-ФЗ, а по сути — проверка соблюдения ГрК РФ (ст. 51/51.1).

4.3. Госстройнадзор субъекта / прокуратура

Госстройнадзор — по признакам самовольной реконструкции и нарушений обязательных требований.
Прокуратура — если администрация “пропустила” документы и есть нарушение ваших прав.

4.4. Если мастерская мешает (шум/запах/пожарные риски)

жалобы в Роспотребнадзор (санитарные требования), МЧС/пожнадзор (пожарная безопасность), полицию/адмкомиссию по региональному “закону о тишине”.
Базовые нормы: ст. 17 ЖК РФ (использование жилого помещения не должно нарушать права соседей), плюс возможные составы КоАП РФ (например, ст. 6.4, 20.4) — по ситуации.

5) Судебный план

Шаг 1. Подготовка доказательств

выписки ЕГРН;
ответы администрации + пакет документов;
фото/акты;
строительно-техническая экспертиза/заключение (часто ключевое: затронуты ли общие конструкции, есть ли угроза, соблюдены ли нормы).

Шаг 2. Выбор иска

Иск по ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка) — если есть нарушения разрешительного/уведомительного порядка, обязательных требований, либо нарушение ваших прав/угроза.
Негаторный иск по ст. 304 ГК РФ — если нужно именно “устранить нарушения” (протечки/трещины/затенение/вибрации/шум/опасность) и запретить определённые действия.

Шаг 3. Обеспечительные меры

Если есть риск повреждений/опасности — просите суд запретить эксплуатацию/работы на время процесса (чтобы не “достроили и закрепили факт”).

Куда подавать

Обычно — районный суд по месту нахождения недвижимости (если стороны — физлица и спор о недвижимости).

6) Сроки, о которых важно помнить Оспаривание решений/действий администрации по КАС РФ: 3 месяца со дня, когда вы узнали о нарушении (ст. 219 КАС РФ).
Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ): пока нарушение продолжается, требование обычно не “сгорает” как разовое (но тянуть всё равно не надо — доказательства теряются).
По самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) тоже лучше действовать сразу: чем раньше вы заявите о нарушении прав/угрозе, тем сильнее позиция.

7) Итог:

ЕГРН (дом+земля) → понять: доли или отдельные объекты.
Запрос в администрацию всех оснований “оформления”.
Фиксация + техзаключение/экспертиза (если есть трещины/протечки/опасность).
Претензия соседу.
Параллельно жалобы (администрация/стройнадзор/прокуратура).
Суд: ст. 222 и/или ст. 304 ГК РФ + при необходимости КАС РФ к администрации.

Если хотите, я составлю: претензию соседу и

жалобу в администрацию или иск (напишите мне в чат, услуга платная)

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке

m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку! 

С уважением,

Набатова Екатерина